Der vollständige Leitfaden für Hypotheken in der Schweiz

Baptiste Wicht | Aktualisiert: 04 März 2024 |

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In der Schweiz sind Hypotheken nicht so einfach, wie sie sein sollten! In diesem vollständigen Leitfaden erfahren Sie alles Wissenswerte über Hypotheken in der Schweiz und wie sie funktionieren.

Wussten Sie zum Beispiel, dass die meisten Menschen ihre Hypotheken für immer in der Schweiz behalten? Und wussten Sie, dass Sie mit Ihrem Ruhestandsgeld ein Haus kaufen können?

Bevor Sie eine Immobilie kaufen, müssen Sie über Hypotheken Bescheid wissen. Sie wollen nicht zur Bank gehen, ohne vorher ein paar Dinge zu wissen. Andernfalls könnte es leicht sein, dass sie Ihnen ein schlechtes Angebot machen.

Hypotheken in der Schweiz

Hypotheken in der Schweiz sind kompliziert. Die Grundidee ist zwar einfach, aber es gibt viele raffinierte Prinzipien.

Wenn Sie planen, ein Haus zu kaufen, ist es wichtig, so viel wie möglich über Hypotheken zu wissen. Sie wollen nicht, dass Ihre Bank Ihnen ein schlechtes Angebot macht, nur weil Sie nicht ganz verstehen, was etwas bedeutet.

Die Besonderheit der Schweizer Hypotheken ist, dass sie in der Regel nicht zurückgezahlt werden! In den meisten Ländern kämpfen die Menschen darum, ihre Hypotheken vollständig zurückzuzahlen. Aber in der Schweiz werden die meisten Leute nicht mehr als 35% des Hauswertes zurückzahlen. Und sie werden eine Hypothek auf Lebenszeit behalten.

Der Grund dafür ist der enge Zusammenhang zwischen Hypotheken und Steuern. Es ist wichtig, dies zu wissen, bevor Sie überhaupt an die Aufnahme eines Immobiliendarlehens denken.

Wie viel können Sie leihen?

Ein wichtiges Thema ist die Frage, wie die Banken berechnen, wie viel sie Ihnen leihen können.

Es gibt einige strenge Regeln, die sich nach Ihrer Einkommenshöhe richten. Im Allgemeinen können Sie mit einem höheren Einkommen auch eine höhere Hypothek vorgeben.

Angesichts der derzeit rekordverdächtig niedrigen Zinsen könnte man meinen, dass man sich eine Hypothek für Luxuswohnungen leisten kann. Und in der Praxis ist das wahrscheinlich auch so. Die Berechnung der Erschwinglichkeit erfolgt jedoch anhand theoretischer Sätze. Der Gedanke dahinter ist, dass die Bank Ihnen kein Geld leihen will, wenn Sie sich eine Zinserhöhung nicht leisten können.

So legen die Banken derzeit einen theoretischen Zinssatz von 4,5 % zugrunde. Einige verwenden sogar eine Abtastrate von 5 %. Hinzu kommt eine Abschreibung von 1 % pro Jahr. Und je nach Bank machen sie zwischen 0,5 und 1 % der Unterhaltskosten aus.

Unsere Bank, die Migros Bank, hat zum Beispiel insgesamt 6,2 % als Satz für die Berechnung der Kosten verwendet.

Ich verstehe nicht, warum diese Sätze derzeit so hoch sind. Die Zinssätze in der Schweiz sind in den letzten zehn Jahren unaufhörlich gesunken. Aber dagegen können wir nichts tun. Diese hohen theoretischen Sätze schränken Ihre Möglichkeiten, einen Kredit zu erhalten, stark ein.

Nach der Berechnung der Gesamtkosten für Ihr Haus muss diese Summe weniger als 33 % Ihres Einkommens betragen. In unserem Fall müssen also 6,2 % der Hypothek kleiner sein als 33 % unseres Einkommens. Sie müssen 6,2 % des Wertes des Darlehens berücksichtigen, nicht den Wert des Hauses. In der Regel beträgt die Hypothek 80 % des Hauswerts.

Je nach Bank ist die Art und Weise, wie Ihr Einkommen berechnet wird, leicht unterschiedlich. In den meisten Fällen wird jedoch das zu versteuernde Einkommen aus dem Vorjahr berücksichtigt. Und es gibt einige Ausnahmen. In meinem Fall weigerte man sich zum Beispiel, meinen Bonus zu berücksichtigen, weil ich drei Jahre lang nicht zur Bonuszahlung erscheinen konnte. Wenn wir noch ein Jahr gewartet hätten, hätten wir uns ein wesentlich teureres Haus leisten können.

Daraus können Sie leicht errechnen, wie viel Sie sich leisten können: Haus = (Nettoeinkommen / 3) * (1/0,062) * (1/0,8). Wenn Ihre Bank einen anderen theoretischen Kurs verwendet, können Sie die 0,062 einfach durch den anderen Kurs ersetzen. Bei einem Einkommen von 100’000 CHF ergibt sich zum Beispiel ein Maximalwert von 672’043 CHF. Das sollte Ihnen eine ungefähre Vorstellung davon geben, wie viel Sie sich leisten können.

Das heißt nicht, dass Sie sich nicht mehr leisten können. Wenn Sie einen höheren Kredit aufnehmen wollen, müssen Sie die Anzahlung erhöhen. Auf diese Weise verringern Sie die Höhe der Hypothek und reduzieren die theoretischen Kosten. Aber das bringt nicht viel Vorteile mit sich.

Wenn Sie eine höhere Hypothek wünschen, ist die beste Lösung, Ihr Einkommen zu erhöhen.

Anzahlung – Wie viel Geld brauchen Sie?

Die Bank wird nicht den gesamten Wert des Hauses als Hypothek zur Verfügung stellen. Sie müssen einen Teil des Wertes des Hauses im Voraus bezahlen. Diese Vorauszahlung wird als Anzahlung bezeichnet.

Der Grund für eine Anzahlung ist, die Menschen zu zwingen, für ein Haus zu sparen. Die Behörden wollen es den Menschen nicht zu leicht machen, ein Haus zu bekommen, wenn sie nicht sparen können.

Sie müssen 20 % des Wertes des Hauses im Voraus bezahlen. Ihre Hypothek beläuft sich also auf 80 % des Wertes des Hauses. Sie könnten eine größere Anzahlung leisten. Aber wie wir später sehen werden, ist dies in der Schweiz nicht immer von Vorteil.

Mindestens die Hälfte der Anzahlung muss in bar geleistet werden. Und der Rest kann von Ihrer Rente kommen. Um genau zu sein, können Sie sich aus der zweiten und dritten Säule zurückziehen.

Wenn Sie jünger als 50 Jahre sind, können Sie Ihre gesamte zweite Säule beziehen. Ist dies nicht der Fall, können Sie das Geld beziehen, das Sie mit 50 Jahren in der zweiten Säule hatten (oder die Hälfte der zweiten Säule zum Zeitpunkt des Bezugs, je nachdem, welche Zahl höher ist).

Natürlich müssen Sie bedenken, dass sich dadurch Ihr Renteneinkommen verringert. Was die zweite Säule betrifft, so können Sie freiwillige Beiträge nicht von Ihrem steuerpflichtigen Einkommen abziehen. Sie müssen zunächst Ihre Abhebung zurückzahlen. Und die freiwilligen Beiträge, die Sie in den letzten drei Jahren geleistet haben, können nicht für eine Immobilie abgezogen werden.

Es gibt noch ein paar Lösungen, wenn Sie nicht 10 % des Hauses in bar haben. Wenn Sie dieses Geld jedoch nicht auftreiben können, sollten Sie vielleicht warten oder keine Immobilie kaufen. Andernfalls könnten Sie Ihrer Familie Geld entziehen (was nie eine gute Idee ist). Oder Sie könnten sogar einen weiteren Kredit aufnehmen, um das Geld zu bekommen. Diese letzte Lösung ist ziemlich riskant und wird Ihre Zinsen erhöhen.

Ich würde Ihnen empfehlen, einen Plan zu erstellen, um genug Geld für das Haus zu sparen. 10 % des Immobilienwerts sind nicht viel, wenn Sie genügend Einkommen sparen können. Und wenn Sie nicht wissen, wo Sie anfangen sollen, habe ich ein paar Tipps, um in der Schweiz Geld zu sparen.

Sonstige Gebühren

Die Anzahlung ist nicht das einzige, was Sie in bar bezahlen müssen.

Wenn Sie ein Haus kaufen, müssen Sie verschiedene Gebühren bezahlen:

Notar-Gebühren
Gebühren für die Eigentumsübertragung
Grunderwerbsteuer
usw.

Sie müssen mit zusätzlichen Gebühren in Höhe von etwa 5 % des Hauswerts rechnen. Es ist sehr wichtig, diese Gebühren zu berücksichtigen, da Sie sie in bar bezahlen müssen. Einige Banken können dies in die Hypothek aufnehmen, aber das ist selten.

Bevor Sie also den Kauf einer Immobilie planen, sollten Sie bereit sein, 25 % des Hauswertes selbst zu bezahlen. Und 15 % sollten in Bargeld und nicht in Altersvorsorgevermögen sein.

Amortisation – Rückzahlung der Hypothek

Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, müssen Sie in den ersten 15 Jahren 15 % zurückzahlen.

Sie zahlen also jedes Jahr 1 % des Wertes der Hypothek (nicht des Wertes des Hauses). Dieses Geld wird vom Kredit abgezogen. Die Zinsen, die Sie jährlich zahlen, werden also in den ersten 15 Jahren sinken.

Wenn Sie mehr als 20 % als Anzahlung geleistet haben, müssen Sie weniger tilgen. In den ersten 15 Jahren brauchen Sie nur 65 % des Wertes des Hauses zu finanzieren.

Obwohl die Abschreibung einfach sein sollte, gibt es in der Schweiz zwei Abschreibungsmethoden.

Direkte Amortisation

Wenn Sie Ihre Hypothek direkt amortisieren, geben Sie Ihrer Bank einfach Geld, um Ihre Schulden zu reduzieren.

Die direkte Amortisation ist sehr einfach. Das gesamte Geld, das Sie verwenden, wird Ihre Schulden entsprechend reduzieren. Und auch die Zinsen, die Sie zahlen müssen, werden sich verringern.

Die direkte Abschreibung ist die Standardabschreibungsmethode, die in den meisten Ländern verwendet wird.

Indirekte Amortisation

Die zweite Möglichkeit ist die indirekte Amortisation über eine dritte Säule.

Anstatt Ihrer Bank Geld zu geben, investieren Sie es in deren dritte Säule. Wenn Sie die Zinszahlungen nicht leisten, hat die Bank ein Recht auf diese Mittel der dritten Säule. Und wenn Sie das Rentenalter erreichen, wird die Bank das Geld zur Amortisation der Hypothek verwenden.

Die indirekte Amortisation kann auch mit einer dritten Säule in der Lebensversicherung erfolgen. Sie können Ihre derzeitige Versicherungspolice behalten und in sie investieren, anstatt die Schulden zu tilgen. Und dann hat die Bank gegebenenfalls Anspruch auf das Versicherungsgeld. Sie müssen vorsichtig sein, denn die dritte Säule der Lebensversicherung ist im Allgemeinen eine sehr schlechte Investition.

Wenn Sie indirekt tilgen, werden Ihre Schulden nicht verringert. Sie werden also weiterhin jedes Jahr den gleichen Zinsbetrag zahlen.

Indirekt vs. Direkt

Durch die direkte Tilgung werden Ihre Schulden reduziert, und Sie zahlen jedes Jahr weniger Zinsen. Dies ist bei der indirekten Abschreibung nicht der Fall.

Warum gibt es dann diese Möglichkeit? Es gibt sie für Steuern. Sie können Ihre Interessen von Ihrem Einkommen ableiten. Wenn Sie also diese Zahlungen reduzieren, werden Ihre Steuern erhöht. Außerdem wird das Geld in der dritten Säule nicht auf Ihre Vermögenssteuer angerechnet.

Es ist also steuerlich günstiger, die tatsächliche Abschreibung hinauszuzögern.

Die indirekte Amortisation hat jedoch einen Nachteil, den viele Menschen nicht bedenken. Die Bank wird Sie nicht in die dritte Säule Ihrer Wahl investieren lassen. Sie werden Sie zwingen, in ihre dritte Säule zu investieren. Und in einigen Fällen werden sie Sie zwingen, in eine dritte Säule zu investieren, die nur aus Bargeld besteht.

Wenn Sie Zugang zu einer dritten Säule haben, die nur aus Bargeld besteht, können Sie eine Menge Rendite verlieren. Aber wenn Sie bei dieser Bank eine dritte Säule mit hohem Aktienanteil haben, sollte der Steueroptimierungsteil kompensieren.

In der Regel lassen die Banken auch eine Mischung aus direkter und indirekter Amortisation zu. Sie haben also einen gewissen Spielraum.

Durch die indirekte Amortisation könnten Sie also viel von Ihrer Rendite verlieren. Daher ist es wichtig, die Vor- und Nachteile beider Methoden abzuwägen, bevor man sich entscheidet. Und stellen Sie sicher, dass Sie dabei auch die Optionen der dritten Säule besprechen.

Beispiele für Hypotheken in der Schweiz

Wir haben nun alle grundlegenden Schlüssel, um einige Beispiele auszuführen:

Wir wissen, wie die Banken berechnen, wie viel sich die Menschen leisten können
Wir wissen, dass wir im Allgemeinen 20 % in bar abgeben müssen.
Wir wissen, dass wir 1 % pro Jahr abschreiben müssen.
Da wir wissen, dass die aktuellen Zinssätze niedrig sind, können wir 0,8 % als realen Zinssatz verwenden.
Wir können die Unterhaltskosten auf 1% des Wertes des Hauses pro Jahr schätzen

Hier also ein paar Beispiele:

Immobilienwert	500’000	750’000	1’000’000
Anzahlung	100’000	150’000	200’000
Hypothek	400’000	600’000	800’000

Beispiel Zinsen 5%	20’000	30’000	40’000
Amortisation 1%	4’000	6’000	8’000
Unterhalt 1%	5’000	7’500	10’000
Realzinsen 0,8%	3’200	4’800	6’400

Preisbeispiele	29’000	43’500	58’000
Erforderliches Einkommen	87’000	130’500	174’000

Reale Gebühren / Jahr	12’200	18’300	24’400
Echte Gebühren / Monat	1016	1’525	2’033

Aus diesen Beispielen geht hervor, dass die tatsächlichen monatlichen Gebühren angesichts der aktuellen Hypotheken derzeit sehr niedrig sind. Andererseits ist das für die Aufnahme einer Hypothek erforderliche Einkommen derzeit sehr hoch. Es wäre sehr einfach, eine Hypothek in Höhe von einer Million zu bezahlen, aber nur sehr wenige Menschen würden für eine solche Hypothek zugelassen werden.

Anhand dieser drei Beispiele können Sie abschätzen, wo Sie stehen und was Sie sich leisten können.

Arten von Hypotheken

In der Schweiz gibt es verschiedene Arten von Hypotheken.

Die erste Art von Hypothek ist die Festzinshypothek. Diese Art ist die einfachste. Sie legen den Zinssatz für eine bestimmte Anzahl von Jahren fest. Sie könnten zum Beispiel eine Hypothek mit einem festen Zinssatz von 1,2 % für 20 Jahre aufnehmen. Das bedeutet, dass Sie während dieser 20 Jahre jährlich 1,2 % Zinsen auf Ihre Schulden zahlen.

Die zweite Art von Hypothek ist die LIBOR-Hypothek. Diese Art von Hypothek richtet sich nach dem Referenzzinssatz LIBOR. Sie hat eine kurze Laufzeit (ein bis fünf Jahre) und eine Wechselhäufigkeit (von einem Monat bis 12 Monaten). Wenn Sie einen monatlichen Rhythmus wählen, wird Ihr Zinssatz jeden Monat an den LIBOR angepasst.

Die dritte Art der Hypothek ist die variable Hypothek. Im Vergleich zu den anderen Darlehensarten hat es keine Laufzeit. Und auch der Zinssatz ist variabel. Allerdings sind die Zinssätze für diese Art von Darlehen deutlich höher. Da die Zinssätze in den letzten Jahren gesunken sind, ist diese Hypothek weniger populär geworden. Heutzutage macht diese Art von Hypothek wenig Sinn.

Für welche Hypothek Sie sich entscheiden sollten, hängt davon ab, ob Sie mit Zinsänderungen umgehen können. Wenn Sie eine hohe Risikobereitschaft haben, sollten Sie eine kurzfristige Hypothek oder eine LIBOR-Hypothek aufnehmen. Wenn Sie nicht über eine große Kapazität für Zinsänderungen verfügen, sollten Sie versuchen, eine Hypothek mit längerer Laufzeit aufzunehmen.

Sie sollten auch wissen, dass Sie mehrere Arten von Hypotheken kombinieren können. Sie könnten eine Hypothek mit einer Laufzeit von 5 Jahren in Kombination mit einer Hypothek mit einer Laufzeit von 10 Jahren aufnehmen. Wenn Sie dies tun, sollten Sie sicherstellen, dass Ihre Kredite gleichzeitig verlängert werden.

Sie wollen zum Beispiel keinen 4-Jahres-Kredit mit einem 7-Jahres-Kredit aufnehmen. Sie können niemals die Bank wechseln oder Ihre Verträge kündigen. Ein 2-jähriges mit einem 4-jährigen sollte ebenso in Ordnung sein wie ein 5-jähriges mit einem 10-jährigen. Vermeiden Sie aber ein 3-jähriges mit einem 5-jährigen.

Sie müssen darauf achten, dass Sie nicht zu lange bei ein und derselben Bank gebunden sind.

LIBOR und SARON

Der LIBOR (London Interbank Offered Rate) stammt von der Finanzaufsichtsbehörde des Vereinigten Königreichs. Sie haben jedoch beschlossen, diesen Satz bis Ende 2021 einzustellen.

So haben einige Banken bereits aufgehört, LIBOR-Hypotheken anzubieten. Und viele Menschen fragen sich, was mit ihren bestehenden Hypotheken geschehen wird.

Die Banken haben beschlossen, den LIBOR durch den SARON (Swiss Average Rate Overnight) zu ersetzen. Der SARON ist ein täglicher Zinssatz, der von SIX und der Schweizerischen Nationalbank (SNB) entwickelt wurde.

Wir kennen noch nicht alle Einzelheiten der Änderung des SARON. Die meisten Banken gehen jedoch davon aus, dass dies im Wesentlichen wie eine LIBOR-Hypothek funktionieren wird. Da es sich um einen schweizerischen Zinssatz handelt, erwarten viele ein höheres Maß an Transparenz als beim LIBOR. Aber wir müssen abwarten und sehen.

Banken und Versicherungen

Überraschend ist, dass die Banken nicht die einzigen sind, die Hypotheken anbieten. Auch die großen Versicherungsgesellschaften in der Schweiz bieten sie an.

Es gibt einige Unterschiede bei den Angeboten, die sie Ihnen machen können. So bieten die Versicherungen in der Regel nur Hypotheken mit fester Laufzeit an. Aber sie haben einige interessante Angebote mit wirklich langfristigen Verträgen.

Ein weiterer großer Unterschied besteht darin, dass die meisten Versicherer Ihre Rentenfonds nicht als Anzahlung akzeptieren. Das bedeutet, dass Sie 20 % in bar benötigen. Für viele Menschen ist das ein Hindernis.

Wenn Sie über genügend Bargeld verfügen (oder wenn Sie Ihre Altersvorsorge nicht in Anspruch nehmen wollen), können Sie sowohl Angebote von Versicherern als auch von Banken in Betracht ziehen.

Vorbezug oder Verpfändung Ihrer Vorsorgegelder

Es gibt noch eine Besonderheit, wenn Sie Ihr Ruhestandsgeld für Ihre Hypothek verwenden. Sie haben zwei Möglichkeiten: Entweder Sie ziehen das Geld ab oder Sie verpfänden es.

Wenn Sie das Geld abheben, wird es effektiv aus Ihrer zweiten (oder dritten) Säule entfernt. Und es wird als Zahlung an den Verkäufer verwendet. Auf diese Weise werden Ihre Schulden effektiv reduziert, da Sie sie bereits bezahlt haben.

Wenn Sie das Geld verpfänden, wird es nicht vom Konto abgebucht. Dieses Geld dient als Garantie für die Bank. In diesem Fall erhöht sich die Verschuldung, die Sie haben. Wenn Sie 10 % des Wertes des Hauses aus Ihrer Rente verpfänden, sind Sie zu 90 % verschuldet. Das bedeutet, dass Sie mehr Zinsen zahlen und mehr zu tilgen haben.

Auf dem Papier sieht es so aus, als ob der Rückzug mehr Vorteile hätte. Die Verpfändung von Rentengeldern hat jedoch einige besondere Vorteile:

Sie werden Ihr Alterseinkommen behalten.
Sie können weiterhin freiwillige Beiträge in die zweite Säule leisten, die steuerlich begünstigt sind.
Sie werden weniger Steuern zahlen, da Ihre Zinsen höher sind.
Sie zahlen keine Steuern auf den entnommenen Betrag (aber Sie werden später trotzdem Steuern zahlen).

Welche Sie wählen, hängt stark von Ihrer finanziellen Situation ab:

Können Sie es sich leisten, jeden Monat mehr zu zahlen?
Wie hoch ist Ihr Grenzsteuersatz?
Welche Art von Rendite erwirtschaftet Ihre zweite Säule?
Möchten Sie freiwillige Beiträge in Ihre zweite Säule einzahlen?
Stehen Sie kurz vor dem Ruhestand?

Ich glaube nicht, dass es einen großen Unterschied zwischen den beiden Modellen gibt. Wenn Sie kurz vor dem Ruhestand stehen, kann dies wichtig werden. Aber wenn Sie jung sind und Ihre zweite Säule schlecht ist (wie die meisten Menschen), ist es meiner Meinung nach besser, sie zu nutzen. Auf diese Weise sparen Sie jeden Monat mehr Geld und können es zu höheren Renditen als bei der zweiten Säule anlegen.

Sollten Sie Ihre Hypothek zurückzahlen?

In der Schweiz haben wir ein System, das vielen Ausländern Rätsel aufgibt. Die meisten Menschen zahlen ihre Schulden nämlich nie zurück! Sie können 65 % der Schulden auf Ihrem Haus für immer behalten!

In den meisten Ländern wird man Ihnen sagen, dass Sie Ihre gesamten Schulden zurückzahlen sollen. In der Schweiz ist dies jedoch nicht effizient. Dies wird in der Tat Ihre Steuern erhöhen. Und da die Zinssätze derzeit sehr niedrig sind, lohnt es sich nicht, sie zu senken. Der Wert ist besser in Aktien als in einer Hypothek angelegt.

Wenn Ihr Grenzsteuersatz zum Beispiel 40 % beträgt und Sie Ihre Zinszahlungen um 100 CHF pro Jahr reduzieren, sparen Sie nur 60 CHF pro Jahr. Dadurch verringert sich der Wert der Hypothek, die Sie aufgenommen haben.

In der Schweiz sollten Sie also Ihre Hypothek wahrscheinlich nicht zurückzahlen. In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, dies zu tun. Aber das sind eher Ausnahmen als die Regel.

Erneuern Sie Ihre Hypothek

Mit Ausnahme von variablen Hypotheken haben alle Arten von Hypotheken eine bestimmte Laufzeit.

Am Ende der Laufzeit müssen Sie die Hypothek erneuern. Das bedeutet, dass Sie sich noch einmal für eine Hypothek entscheiden müssen. Wenn Sie Glück haben, sind die Zinssätze bereits gesunken. So können Sie Ihre Schulden zu einem niedrigeren Zinssatz verlängern. Wenn Sie kein Glück haben, müssen Sie mehr bezahlen.

Auch hier sollten Sie je nach Ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit wählen. Wenn sich Ihre Situation ändert, möchten Sie vielleicht einen anderen Vertrag als bisher.

Wenn Sie eine Hypothek verlängern, haben Sie auch die Möglichkeit, die Bank zu wechseln. Wenn Sie mit dem Angebot Ihrer Bank nicht zufrieden sind, können Sie zu einer anderen Bank wechseln. Sie könnten die Angebote anderer Banken als Druckmittel nutzen, um ein besseres Angebot von Ihrer derzeitigen Bank zu erhalten.

Erneuerungen haben etwas Grundsätzliches an sich. Wenn Sie Ihren Vertrag verlängern, wird die Bank Ihre finanzielle Situation erneut prüfen. Sie verwenden fast die gleichen Berechnungen, wenn Sie die Immobilie kaufen. Wenn Sie sich eine neue Hypothek nicht leisten können, kann die Bank Sie zum Verkauf zwingen.

Wenn Sie in kleinen finanziellen Schwierigkeiten stecken, haben sie vielleicht Verständnis. Aber da muss man vorsichtig sein. Sie können längere Laufzeiten wählen, wenn Sie davon ausgehen, dass Ihr Einkommen in Zukunft sinken wird.

Verkaufen Sie Ihre Immobilie

Wenn Sie die Immobilie verkaufen, müssen Sie mit Ihrer Hypothek vorsichtig sein.

Es gibt zwei unterschiedliche Situationen. Das hängt davon ab, ob Sie eine neue Immobilie kaufen oder nicht.

Wenn Sie eine neue Immobilie kaufen, wird Ihre Bank Ihnen in der Regel erlauben, die Hypothek auf das neue Haus zu übertragen. Je nach dem Wert des neuen Hauses müssen Sie möglicherweise noch einmal etwas Bargeld in den Vertrag aufnehmen. Im Allgemeinen kann dies jedoch während der Laufzeit der Hypothek geschehen. Sie müssen nicht bis zur Erneuerung des Vertrags warten. Dies hängt natürlich von der jeweiligen Bank ab.

Wenn Sie keine neue Immobilie kaufen, müssen Sie Ihren Vertrag kündigen. Es kann komplizierter sein, als Sie denken. Wenn Sie eine Hypothek vor Ablauf der Laufzeit kündigen, müssen Sie Strafen zahlen. Diese Strafen können je nach den Bedingungen der Bank ganz erheblich sein. Er könnte leicht 50’000 CHF erreichen. Wenn Sie also planen, Ihre Immobilie zu verkaufen, müssen Sie die Vertragsbedingungen sorgfältig prüfen.

Hypotheken und Ruhestand

Wenn Sie kurz vor der Pensionierung ein Haus kaufen, müssen Sie sicher sein, dass Sie die Immobilie auch im Ruhestand behalten können.

Wie bereits erwähnt, wird die Bank bei der Erneuerung Ihrer Hypothek erneut prüfen, ob Ihre finanzielle Situation für diese Schulden ausreicht. Ist dies nicht der Fall, können Sie gezwungen sein, Ihre Immobilie zu verkaufen. Und es kann passieren, auch wenn Sie im Ruhestand sind.

Wenn Sie im Ruhestand sind, kann Ihr Einkommen deutlich niedriger sein als zuvor. Daher kann es für Ihr Einkommen schwierig sein, den Test für Schulden zu den theoretischen Sätzen zu bestehen.

Wenn Ihr Einkommen im Ruhestand ausreicht, werden Sie keine Probleme haben. Wenn dies nicht der Fall ist, haben Sie mehrere Möglichkeiten.

Das erste, was Sie tun können, ist, Ihre Schulden zu tilgen. Auch wenn dies aus steuerlicher Sicht nicht sinnvoll ist, könnte es eine gute Möglichkeit sein, Ihre Schulden zu reduzieren und Ihr Haus im Ruhestand zu behalten.

Eine andere Möglichkeit ist, sich auf Ihre Kinder zu verlassen, wenn Sie welche haben. Sie könnten das Haus vor der Pensionierung an Ihre Kinder verkaufen und es von ihnen mieten. Oder Sie könnten sie bitten, für das Haus zu bürgen. Das bedeutet, dass Ihre Kinder für die Schulden aufkommen müssen, wenn Sie sie nicht mehr bezahlen können. Das ist keine gute Situation. Aber je nach Ihrer finanziellen Situation könnte es gut funktionieren.

Es ist besser, diese Art von Situation zu vermeiden. Hierfür müssen Sie Ihren Ruhestand planen. Sie müssen sicherstellen, dass Sie im Ruhestand über ein ausreichendes Einkommen verfügen, damit Sie Ihre Hypothek behalten können.

Kann ein Ausländer in der Schweiz ein Haus kaufen?

In der Schweiz gibt es mehrere Gesetze, die den Erwerb von Immobilien durch Ausländer in der Schweiz einschränken.

Dies hat zwar keine direkten Auswirkungen auf Hypotheken, ist aber dennoch wichtig zu wissen. Es ist besser zu wissen, ob Sie in der Schweiz kaufen können, bevor Sie sich an eine Bank wenden.

Erstens: Wenn Sie in der Schweiz wohnhaft sind, können Sie hier ein Haus kaufen, solange Sie darin wohnen. Aber Sie können es nicht an andere Personen vermieten. Man muss in ihr leben. Die Vermietung, auch teilweise, ist illegal.

In einigen Fällen können Sie auch ein Ferienhaus in der Schweiz kaufen. Es gibt jedoch viele Einschränkungen, so dass Sie als Ausländer eine Sondergenehmigung benötigen. So gibt es beispielsweise in der Schweiz Quoten, die besagen, dass weniger als 20 % der Wohnungen als Ferienwohnungen genutzt werden dürfen. Und Sie können es nicht für das ganze Jahr vermieten, sondern nur periodisch.

Wenn Sie zur Arbeit in die Schweiz pendeln und aus der Europäischen Union kommen, können Sie (in der Regel, es gibt aber auch Ausnahmen) eine Zweitwohnung (nicht für Ferienzwecke) kaufen. Sie können es nicht vermieten und müssen es bewohnen, wenn Sie in der Schweiz arbeiten.

Nun werden nicht alle Ausländer gleich behandelt. Das hängt von der Art der Genehmigung ab. Wenn Sie eine langfristige Aufenthaltsgenehmigung (C) haben, werden Sie wie ein Schweizer Bürger behandelt, und Sie können die Wohnung kaufen und vermieten.

Sie sehen also, dass Ausländer in der Schweiz nicht in Immobilien investieren können. Aber sie können im Allgemeinen ein Haus kaufen, um darin zu wohnen.

Wie findet man die beste Hypothek?

Fast jede Bank bietet in der Schweiz Hypotheken an. Es ist also nicht einfach, die besten Hypotheken für Ihre Immobilie zu finden.

Zunächst einmal sollten Sie immer mehrere Angebote vergleichen. Wenn Sie bei einer Bank sind, die Immobilienkredite anbietet, sollten Sie diese um ein Angebot bitten. Sie sollten jedoch nicht einfach das erste Angebot annehmen, das Sie erhalten.

Wenn Sie können, sollten Sie auch versuchen, einige Angebote von Versicherungsgesellschaften einzuholen. Je mehr Angebote Sie erhalten, desto größer ist Ihre Chance, das beste Angebot für Ihre Situation zu bekommen.

Für Hypotheken gibt es im Internet einige Vergleichsrechner. Aber ich habe nur einen hilfreichen Vergleich gefunden. Der Hypothekenvergleicher von moneyland ist gut. Da aber nicht alle Banken dabei sind, sollten Sie dennoch einige Banken selbst kontaktieren.

Schlussfolgerung

Dieser Leitfaden enthält alles Wissenswerte über Hypotheken. Wenn Sie all dies bereits wissen, sind Sie den meisten Menschen weit voraus.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen, sollten Sie sich unbedingt über Hypotheken informieren. Vielleicht haben Sie Glück und haben es mit einem sehr ehrlichen Banker zu tun. Aber es gibt viele Geschichten von Menschen, die von ihren Bankern ein schlechtes Geschäft bekommen haben, weil sie nicht genug wussten, bevor sie es besprachen.

Bevor Sie sich also auf die Suche nach einer Immobilie begeben, müssen Sie sich mit Hypotheken beschäftigen. Und wenn Sie genug wissen, können Sie mit einem Bankangestellten sprechen. Sie müssen vorher alle Karten in der Hand haben.

Wenn Sie sich entschieden haben, eine Immobilie zu kaufen, habe ich einen ganzen Leitfaden über den Kauf eines Hauses in der Schweiz. Und wenn Sie noch unentschlossen sind, habe ich einen Leitfaden, ob Sie in der Schweiz kaufen oder mieten sollten.

Haben Sie weitere Tipps zu Hypotheken in der Schweiz? Habe ich etwas vergessen?

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