Le guide complet des hypothèques en Suisse

Hypothèques en Suisse

Les hypothèques en Suisse sont compliquées. Si l’idée de base est simple, il existe de nombreux principes raffinés à leur sujet.

Si vous envisagez d’acheter une maison, il est essentiel d’en savoir le plus possible sur les prêts hypothécaires. Vous ne voulez pas faire une mauvaise affaire avec votre banque parce que vous ne comprenez pas bien ce que cela signifie.

La nature la plus distinctive des hypothèques suisses est qu’elles ne sont généralement pas remboursées ! Dans la plupart des pays, les gens se battent pour rembourser entièrement leurs prêts hypothécaires. Mais en Suisse, la plupart des gens ne remboursent pas plus de 35% de la valeur de la maison. Et ils garderont une hypothèque à vie.

La raison en est la forte relation entre les prêts hypothécaires et les impôts. Il est essentiel de le savoir avant de penser à contracter un prêt immobilier.

Combien pouvez-vous emprunter ?

Il est important de comprendre comment les banques calculent le montant qu’elles peuvent vous prêter.

Il existe des règles strictes en fonction de votre niveau de revenu. En général, avec un revenu plus élevé, vous pouvez prétendre à un prêt hypothécaire plus élevé.

Compte tenu des taux record actuels, vous pourriez penser que vous pouvez vous permettre de contracter une hypothèque sur des maisons de luxe. Et dans la pratique, c’est probablement vrai. Mais le calcul de l’accessibilité financière est effectué à l’aide de taux théoriques. L’idée est que la banque ne veut pas vous prêter de l’argent si vous ne pouvez pas vous permettre une hausse des taux.

Ainsi, les banques utilisent actuellement comme référence un taux d’intérêt théorique de 4,5 %. Certains utilisent même un taux d’échantillonnage de 5%. En plus de cela, ils tiennent compte d’un amortissement de 1 % par an. Et selon la banque, ils représenteront entre 0,5 % et 1 % des coûts d’entretien.

Par exemple, notre banque, la Banque Migros, a utilisé un total de 6,2% comme taux pour le calcul des coûts.

Je ne comprends pas pourquoi ces taux sont si élevés actuellement. Les taux d’intérêt en Suisse n’ont cessé de baisser au cours des dix dernières années. Mais nous ne pouvons rien y faire. Ces taux théoriques élevés limiteront fortement votre capacité à obtenir un prêt.

Une fois qu’ils ont calculé le coût total de votre maison, ce total doit être inférieur à 33 % de vos revenus. Ainsi, dans notre cas, 6,2 % du prêt hypothécaire doit être inférieur à 33 % de nos revenus. Vous devez tenir compte de 6,2 % de la valeur du prêt, et non de la valeur de la maison. En général, l’hypothèque s’élève à 80 % de la valeur de la maison.

Selon la banque, le calcul de vos revenus est légèrement différent. Mais dans la plupart des cas, ils prendront en compte le revenu imposable de l’année précédente. Et il y a quelques exceptions. Par exemple, dans mon cas, ils ont refusé de prendre en compte ma prime parce que je n’ai pas pu me présenter pendant trois années de paiement de la prime. Si nous avions attendu un an de plus, nous aurions pu nous offrir une maison beaucoup plus chère.

Sur cette base, vous pouvez facilement calculer le montant que vous pouvez vous permettre : Maison = (Revenu net / 3) * (1/0,062) * (1/0,8). Si votre banque utilise un autre taux théorique, vous pouvez simplement remplacer le 0,062 par l’autre taux. Par exemple, un revenu de 100’000 donne une valeur maximale de 672’043 CHF. Cela devrait vous donner une idée approximative du montant que vous pouvez vous permettre.

Cela ne signifie pas que vous ne pouvez pas vous permettre plus. Si vous souhaitez emprunter davantage, vous devrez augmenter votre mise de fonds. En procédant ainsi, vous réduirez le montant de l’hypothèque et diminuerez les coûts théoriques. Mais il n’y a pas beaucoup d’avantages à le faire.

Si vous souhaitez obtenir un prêt hypothécaire plus élevé, la meilleure solution est d’augmenter vos revenus.

Mise de fonds – De combien d’argent avez-vous besoin ?

La banque n’accordera pas la totalité de la valeur de la maison sous forme d’hypothèque. Vous devez payer à l’avance une partie de la valeur de la maison. Ce paiement anticipé s’appelle un acompte.

La raison d’être d’un acompte est de forcer les gens à économiser pour une maison. Les autorités ne veulent pas faciliter l’accès à la propriété des personnes qui n’ont pas les moyens d’économiser.

Vous devez payer à l’avance 20 % de la valeur de la maison. Ainsi, votre hypothèque s’élèvera à 80 % de la valeur de la maison. Vous pourriez avoir une mise de fonds plus importante. Mais comme nous le verrons plus tard, il n’est pas toujours avantageux de le faire en Suisse.

La moitié au moins de la mise de fonds doit être versée en espèces. Et le reste peut provenir de l’argent de votre retraite. Pour être précis, vous pouvez retirer de votre deuxième pilier et de votre troisième pilier.

Si vous avez moins de 50 ans, vous pouvez retirer la totalité de votre deuxième pilier. Si ce n’est pas le cas, vous pouvez retirer l’argent que vous aviez dans votre deuxième pilier à l’âge de 50 ans (ou la moitié de votre deuxième pilier au moment du retrait, le chiffre le plus élevé étant retenu).

Bien entendu, vous devez tenir compte du fait que cela réduira votre revenu de retraite. Par ailleurs, en ce qui concerne le deuxième pilier, vous ne pouvez pas déduire les cotisations volontaires de votre revenu imposable. Vous devrez d’abord rembourser votre retrait. En outre, les versements volontaires effectués au cours des trois dernières années ne peuvent pas être retirés pour un bien immobilier.

Il existe encore quelques solutions si vous ne disposez pas de 10 % de la maison en espèces. Toutefois, si vous ne pouvez pas obtenir ces liquidités, il est préférable d’attendre ou de ne pas acheter un bien immobilier. Sinon, vous pourriez retirer de l’argent à votre famille (ce qui n’est jamais une bonne idée). Vous pourriez même contracter un autre prêt pour obtenir l’argent. Cette dernière solution est assez risquée et augmentera vos intérêts.

Je vous recommande de faire un plan pour économiser suffisamment d’argent pour la maison. 10 % de la valeur du bien n’est pas grand-chose si vous pouvez épargner suffisamment de revenus. Et si vous ne savez pas par où commencer, je vous propose quelques conseils pour économiser de l’argent en Suisse.

Amortissement – Remboursement de l’hypothèque

Lorsque vous contractez un prêt hypothécaire, vous devez rembourser 15 % pendant les 15 premières années.

Ainsi, chaque année, vous paierez 1 % de la valeur de l’hypothèque (et non de la valeur de la maison). Cet argent sera retiré du prêt. Ainsi, les intérêts que vous payez annuellement diminuent au cours des 15 premières années.

Si vous versez plus de 20 % d’acompte, vous aurez moins à amortir. Vous ne devez emprunter que 65 % de la valeur de la maison au cours des 15 premières années.

Alors que l’amortissement devrait être simple, il existe deux méthodes d’amortissement en Suisse.

Exemples d’hypothèques en Suisse

Nous avons maintenant toutes les clés de base pour exécuter quelques exemples :

• Nous savons comment les banques calculent le montant que les gens peuvent s’offrir
• Nous savons que nous devons donner 20% en espèces en général.
• Nous savons que nous devons amortir 1% par an.
• Nous savons que les taux actuels sont bas, nous pouvons donc utiliser 0,8 % comme taux d’intérêt réel.
• Nous pouvons estimer les coûts d’entretien à 1% de la valeur de la maison par an.

Voici donc quelques exemples :

Nous pouvons constater à partir de ces exemples que les frais mensuels réels sont actuellement très bas compte tenu des hypothèques actuelles. D’autre part, le montant des revenus nécessaires pour obtenir un prêt hypothécaire est actuellement très élevé. Il serait très facile de payer un prêt hypothécaire d’un million, mais très peu de personnes seraient approuvées pour un tel prêt.

À partir de ces trois exemples, vous pouvez estimer où vous en êtes et ce que vous pouvez vous permettre.

Types d’hypothèques

Il existe plusieurs types d’hypothèques en Suisse.

Le premier type d’hypothèque est l’hypothèque à taux fixe. Ce type est le plus simple. Vous fixez le taux d’intérêt pour un nombre d’années déterminé. Par exemple, vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire à taux fixe de 1,2 % pendant 20 ans. Cela signifie que pendant ces 20 ans, vous paierez 1,2 % d’intérêts par an sur votre dette.

Le deuxième type d’hypothèque est l’hypothèque LIBOR. Ce type de prêt hypothécaire suit le taux d’intérêt de référence LIBOR. Il est de courte durée (un à cinq ans) et de fréquence variable (d’un mois à 12 mois). Si vous avez une fréquence d’un mois, votre taux d’intérêt sera adapté au taux LIBOR chaque mois.

Le troisième type d’hypothèque est l’hypothèque variable. Par rapport aux autres types de prêts, il n’a pas de durée. Et le taux d’intérêt est également variable. Toutefois, les taux sont nettement plus élevés sur ce type de prêt. Depuis que les taux ont baissé ces dernières années, cette hypothèque est devenue moins populaire. Il est peu judicieux d’utiliser ce type d’hypothèque de nos jours.

Le choix de l’hypothèque dépend de votre capacité à faire face aux variations de taux. Si vous avez une forte capacité à gérer le risque, vous devriez prendre une hypothèque à court terme ou une hypothèque LIBOR. Si vous n’avez pas une grande capacité d’adaptation aux variations des taux d’intérêt, vous devriez essayer d’utiliser un prêt hypothécaire à plus long terme.

Sachez également que vous pouvez combiner plusieurs types de prêts hypothécaires. Vous pourriez obtenir une hypothèque de 5 ans combinée à une hypothèque de 10 ans. Si vous le faites, vous devez vous assurer que vos prêts seront renouvelés simultanément.

Par exemple, vous ne voulez pas prendre un prêt de 4 ans avec un prêt de 7 ans. Vous ne pourrez jamais changer de banque ou annuler vos contrats. Une année de 2 ans avec une année de 4 ans devrait convenir, de même qu’une année de 5 ans avec une année de 10 ans. Mais évitez un 3 ans avec un 5 ans.

Vous devez veiller à ne pas rester trop longtemps dans la même banque.

Banques et assurances

Ce qui est surprenant, c’est que les banques ne sont pas les seules à proposer des prêts hypothécaires. En Suisse, de grandes compagnies d’assurance les proposent également.

Il existe quelques différences dans ce qu’ils peuvent vous offrir. Par exemple, les assurances ne proposent généralement que des prêts hypothécaires à durée déterminée. Mais ils ont quelques offres intéressantes avec des contrats à très long terme.

Une autre grande différence est que la plupart des assureurs n’accepteront pas vos fonds de retraite comme mise de fonds. Cela signifie que vous aurez besoin de 20% en espèces. C’est un facteur de blocage pour de nombreuses personnes.

Si vous avez suffisamment de liquidités (ou si vous ne voulez pas utiliser vos fonds de retraite), vous pouvez envisager les offres des assureurs ainsi que des banques.

Retirer ou mettre en gage votre argent de retraite

L’utilisation de l’argent de votre retraite pour votre prêt hypothécaire présente une particularité supplémentaire. Vous avez deux choix, soit vous retirez l’argent, soit vous le mettez en gage.

Si vous retirez l’argent, il sera effectivement retiré de votre deuxième (ou troisième) pilier. Et il sera utilisé comme paiement au vendeur. Ce faisant, vous réduisez effectivement votre dette puisque vous l’avez déjà payée.

Si vous mettez l’argent en gage, il ne sera pas retiré du compte. Cet argent servira de garantie à la banque. Dans ce cas, cela augmentera la dette que vous avez. Si vous mettez en gage 10 % de la valeur de la maison à partir de votre retraite, vous serez endetté à hauteur de 90 %. Cela signifie que vous paierez plus d’intérêts et que vous aurez plus à amortir.

Sur le papier, il semble que le retrait présente plus d’avantages. Mais il existe quelques avantages spécifiques à la mise en gage de vos fonds de retraite:

• Vous conserverez votre revenu de retraite.
• Vous pourrez toujours verser des cotisations volontaires fiscalement avantageuses dans le deuxième pilier.
• Vous paierez moins d’impôts puisque vos intérêts sont plus élevés.
• Vous ne paierez pas d’impôt sur le montant retiré (mais vous en paierez de toute façon plus tard).

Votre choix dépendra fortement de votre situation financière :

• Pouvez-vous vous permettre de payer plus chaque mois ?
• Quel est votre taux marginal d’imposition?
• Quel type de rendement votre deuxième pilier génère-t-il ?
• Voulez-vous faire des contributions volontaires pour votre deuxième pilier ?
• Vous êtes proche de la retraite ?

Je ne pense pas qu’il y ait une énorme différence entre les deux modèles. Si vous vous approchez de la retraite, cela peut devenir important. Mais si vous êtes jeune et que votre deuxième pilier est mauvais (comme la plupart des gens), je pense qu’il est préférable de l’utiliser. De cette façon, vous économiserez plus d’argent chaque mois et vous pourrez l’investir à des rendements plus élevés que ceux de votre deuxième pilier.

Devriez-vous rembourser votre prêt hypothécaire ?

En Suisse, nous avons un système qui laisse beaucoup d’étrangers perplexes. En effet, la plupart des gens ne remboursent jamais leurs dettes ! Vous pouvez garder 65% de la dette de votre maison pour toujours !

Dans la plupart des pays, on vous dira de rembourser la totalité de votre dette. Mais en Suisse, ce n’est pas efficace. En effet, cela va augmenter vos impôts. Et comme les taux d’intérêt sont actuellement très bas, il n’y a pas grand intérêt à les réduire. La valeur est mieux investie dans des actions que dans une hypothèque.

Par exemple, si votre taux marginal d’imposition est de 40 % et que vous réduisez vos paiements d’intérêts de 100 CHF par an, vous n’économiserez que 60 CHF par an. Cela réduit donc l’intérêt de placer de l’argent dans votre hypothèque.

Donc, en Suisse, vous ne devriez probablement pas rembourser votre hypothèque. Il peut y avoir des cas où il est judicieux de le faire. Mais ce sont des exceptions plutôt que la règle.

Renouveler votre prêt hypothécaire

À l’exception des prêts hypothécaires variables, tous les types de prêts hypothécaires ont une durée.

À la fin de la durée, vous devrez renouveler l’hypothèque. Cela signifie que vous devrez choisir une nouvelle fois un prêt hypothécaire. Si vous avez de la chance, les taux d’intérêt ont peut-être baissé. Vous pourrez ainsi renouveler votre dette à un taux d’intérêt moins élevé. Si vous n’avez pas de chance, vous devrez payer davantage.

Vous devez à nouveau choisir en fonction de votre capacité financière. Si votre situation change, il se peut que vous souhaitiez un contrat différent de celui que vous aviez auparavant.

Lorsque vous renouvelez un prêt hypothécaire, vous avez également la possibilité de changer de banque. Si vous n’êtes pas satisfait de l’offre de votre banque, vous pouvez changer de banque. Vous pouvez utiliser les offres d’autres banques comme levier pour obtenir une meilleure offre de votre banque actuelle.

Il y a quelque chose de fondamental dans les renouvellements. Lorsque vous renouvelez votre contrat, la banque examine à nouveau votre situation financière. Ils utilisent presque les mêmes calculs pour déterminer le moment où vous achetez la propriété. Si vous ne pouvez pas payer un nouveau prêt hypothécaire, la banque peut vous obliger à vendre.

Si vous avez de petits problèmes financiers, ils peuvent être compréhensifs. Mais il faut faire attention à ça. Vous pouvez utiliser des durées plus longues si vous prévoyez une baisse de vos revenus à l’avenir.

Vendre votre propriété

Vous devez faire attention à votre hypothèque lorsque vous vendez la propriété.

Il y a deux situations différentes. Cela dépendra du fait que vous achetiez une nouvelle propriété ou non.

Si vous achetez une nouvelle propriété, votre banque vous laissera généralement transférer l’hypothèque sur la nouvelle maison. En fonction de la valeur de la nouvelle maison, vous devrez peut-être ajouter un peu d’argent liquide à la transaction. Mais en général, cela peut être fait pendant la durée du prêt hypothécaire. Vous ne devez pas attendre le renouvellement du contrat. Bien entendu, cela dépend de la banque.

Si vous n’achetez pas un nouveau bien, vous devez résilier votre contrat. C’est peut-être plus compliqué que vous ne le pensez. Si vous résiliez un prêt hypothécaire avant la fin de la durée, vous devrez payer des pénalités. Ces pénalités peuvent être très importantes en fonction des conditions de la banque. Il pourrait facilement atteindre 50’000 CHF. Vous devez donc faire attention aux termes des contrats si vous envisagez de vendre votre propriété.

Hypothèques et retraite

Si vous achetez une maison à l’approche de la retraite, vous devez vous assurer que vous pourrez conserver votre bien une fois à la retraite.

Comme indiqué précédemment, lorsque vous renouvelez votre prêt hypothécaire, la banque vérifie à nouveau si votre situation financière est suffisamment bonne pour cette dette. Et si elle ne l’est pas, elle peut vous obliger à vendre votre propriété. Et cela peut arriver même si vous êtes à la retraite.

Lorsque vous êtes à la retraite, vos revenus peuvent être nettement inférieurs à ceux d’avant. Il peut donc être difficile pour votre revenu de passer le test de l’endettement aux taux théoriques.

Si votre revenu à la retraite est suffisant, vous n’aurez aucun problème. Mais si ce n’est pas le cas, vous avez plusieurs solutions.

La première chose que vous pouvez faire est d’amortir votre dette. Même si cela n’a pas de sens d’un point de vue fiscal, c’est un excellent moyen de réduire votre endettement et de conserver votre maison à la retraite.

Un autre moyen est de compter sur vos enfants, si vous en avez. Vous pourriez vendre la maison à vos enfants avant la retraite et la leur louer. Ou vous pouvez leur demander de garantir la maison. Cela signifie que si vous ne pouvez plus payer la dette, vos enfants en seront responsables. Ce n’est pas une grande situation. Mais en fonction de votre situation financière, cela pourrait bien fonctionner.

Il est préférable d’éviter ce genre de situation. Pour cela, vous devez planifier votre retraite. Vous devez vous assurer que vous disposerez d’un revenu suffisant à la retraite pour pouvoir conserver votre prêt hypothécaire.

Un étranger peut-il acheter une maison en Suisse ?

Plusieurs législations suisses restreignent la manière dont les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers en Suisse.

Cela n’aura pas d’incidence directe sur les prêts hypothécaires, mais il est important de le savoir. Il est préférable de savoir si vous pouvez acheter en Suisse avant de contacter une banque.

Tout d’abord, si vous résidez en Suisse, vous pouvez y acheter une maison tant que vous y vivez. Mais vous ne pourrez pas le louer à d’autres personnes. Vous devez y vivre. Le louer, même partiellement, est illégal.

Dans certains cas, vous pouvez également acheter une maison de vacances en Suisse. Mais comme il existe de nombreuses restrictions, vous aurez besoin d’une autorisation spéciale en tant qu’étranger. En Suisse, par exemple, il existe des quotas selon lesquels moins de 20 % des logements peuvent être des résidences secondaires. Et vous ne pouvez pas le louer pour l’année, seulement périodiquement.

Enfin, si vous faites la navette entre votre domicile et votre lieu de travail en Suisse et que vous venez de l’Union européenne, vous êtes autorisé (en général, il y a des exceptions) à acheter une résidence secondaire (non vacancière). Vous ne pourrez pas le louer et vous devrez l’habiter lorsque vous travaillerez en Suisse.

Or, tous les étrangers ne sont pas traités de la même manière. Cela dépend du type de permis. Si vous avez un permis de séjour de longue durée (C), vous serez traité comme un citoyen suisse et vous pourrez acheter et louer.

Donc, comme vous le voyez, les étrangers ne peuvent pas investir dans l’immobilier en Suisse. Mais ils peuvent généralement acheter une maison pour y vivre.

Comment trouver le meilleur prêt hypothécaire ?

Presque toutes les banques proposent des prêts hypothécaires en Suisse. Il n’est donc pas facile de trouver les meilleurs prêts hypothécaires pour votre propriété.

Tout d’abord, vous devez toujours comparer plusieurs offres. Si vous êtes dans une banque qui propose des prêts immobiliers, vous devez leur demander une offre. Toutefois, vous ne devez pas simplement accepter la première offre que vous recevez.

Si vous le pouvez, essayez également d’obtenir des offres des compagnies d’assurance. Plus vous recevez d’offres, plus vous avez de chances d’obtenir la meilleure offre pour votre situation.

Il existe quelques comparateurs en ligne pour les prêts hypothécaires. Mais je n’ai trouvé qu’un seul comparateur utile. Le comparateur d’hypothèques de Moneyland est bon. Toutefois, comme toutes les banques ne sont pas présentes, vous devez tout de même contacter vous-même quelques banques.

Conclusion

Ce guide couvre tout ce qu’il y a à savoir sur les hypothèques. Si vous savez déjà tout cela, vous aurez une bonne longueur d’avance sur la plupart des gens.

Il est essentiel de se renseigner sur les prêts hypothécaires si vous envisagez d’acheter un bien immobilier. Vous pouvez avoir de la chance et traiter avec un banquier très honnête. Mais il y a beaucoup d’histoires de personnes qui ont fait de mauvaises affaires avec leurs banquiers parce qu’ils n’en savaient pas assez avant d’en discuter.

Ainsi, avant de chercher un bien immobilier, il faut étudier les hypothèques. Une fois que vous en savez assez, vous pouvez parler à un banquier. Vous devez avoir toutes les cartes en main avant cela.

Si vous êtes décidé à acheter un bien immobilier, j’ai un guide complet sur l’achat d’une maison en Suisse. Et, si vous êtes encore indécis, je vous propose un guide pour savoir si vous devez acheter ou louer en Suisse.

Avez-vous d’autres conseils sur les hypothèques en Suisse ? J’ai oublié quelque chose ?

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