Faut-il acheter ou louer une maison en Suisse ?

Par Baptiste Wicht | Mis à jour: | Économiser, Suisse

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L’année dernière, nous avons acheté une maison. Depuis que j’ai partagé ce fait sur le blog, on m’a demandé plusieurs fois si les gens devaient acheter ou louer en Suisse.

Je voulais donc partager mes réflexions sur le sujet de l’achat ou de la location. Dans cet article, j’aborde les différentes considérations relatives à l’achat et à la location de maisons en Suisse.

Si je parle spécifiquement des maisons, cela s’applique également aux appartements. Mais depuis que nous avons acheté une maison, je connais bien le marché immobilier.

Il existe certaines différences entre les marchés des maisons et des appartements. Mais la plupart des mêmes points s’appliquent également à l’achat ou à la location d’un appartement en Suisse.

Votre maison principale n’est pas un investissement

Si l’immobilier peut être un bon investissement, vous ne devez pas considérer la maison dans laquelle vous vivez comme un investissement. Ce que je veux dire par là, c’est que l’achat de votre résidence principale n’est pas un moyen d’investir de l’argent pour en gagner.

Dans certains cas, vous y gagnerez de l’argent. Mais il ne faut pas acheter une maison pour y vivre pour faire un bon investissement. Vous devriez acheter la maison dans laquelle vous voulez vivre. Dans la plupart des cas, vous ne gagnerez pas d’argent en achetant la maison dans laquelle vous vivez.

Acheter pour louer est une toute autre histoire. Je ne traiterai pas ici de l’investissement immobilier. Si vous comparez l’achat pour habiter et l’achat pour louer ou investir en bourse, votre maison sera un mauvais investissement. Mais ça pourrait vous faire économiser de l’argent, ce qui est différent.

Ce n’est pas parce qu’il ne s’agit pas d’un investissement que vous ne devez pas tenir compte des aspects financiers lorsque vous décidez d’acheter ou de louer. Nous nous pencherons également sur ces facteurs dans cet article.

La location est facile

Parfois, vous aurez du mal à trouver un appartement à louer. Mais globalement, il est beaucoup plus facile de louer que d’acheter une maison ou un appartement.

Lors de l’achat, vous devrez passer par de nombreuses étapes pénibles. Vous devrez faire plusieurs rencontres avec la banque. Vous devrez fournir de nombreux documents à la banque et aux agences immobilières.

Si vous avez de la chance, vous obtiendrez la première maison sur laquelle vous avez fait une offre. Mais si vous n’avez pas de chance, vous devrez faire des offres pour plusieurs maisons. Ensuite, vous devrez attendre les réponses des agents et des propriétaires, ce qui peut prendre du temps et être très stressant.

Une fois votre offre acceptée, vous devrez encore signer un contrat de réservation et de notaire. Tout cela prend du temps et nécessite plusieurs réunions.

Nous sommes heureux d’acheter notre maison, mais acheter une maison n’est pas une partie de plaisir. Dans le dilemme achat ou location, la location est plus facile.

Si vous voulez savoir ce que vous devez faire, vous pouvez lire mon guide sur l’achat d’une maison en Suisse.

L’achat nécessitera plus de travail plus tard

Lorsque vous êtes propriétaire de votre maison, vous devez vous occuper de tout ce qui ne va pas.

En revanche, lorsque vous êtes locataire et qu’il y a un problème, vous appelez généralement les gestionnaires de l’immeuble, qui s’occupent du problème.

Si vous avez un problème avec votre propriété, vous devrez appeler un professionnel (il n’est pas toujours facile d’en trouver un bon) et le faire venir pour régler le problème. Et bien sûr, vous devrez payer pour le travail.

Et vous pouvez vous attendre à faire plus de choses si vous êtes un peu bricoleur. Vous devrez prendre soin des arbres et des plantes si vous en avez.

Globalement, vous aurez plus de travail si vous vivez dans votre propre maison ou appartement que si vous êtes locataire. D’autre part, vous n’avez pas non plus à faire face à d’éventuels gérants d’immeubles épouvantables (j’en ai eu ma dose). Donc, ce n’est peut-être pas si terrible.

Vous avez plus de liberté avec votre propriété

Lorsque vous êtes locataire, vous ne vivez pas sur votre propriété. Cela signifie que vous ne pouvez pas changer les choses dans la maison.

Si vous voulez repeindre les murs, vous devrez demander la permission au propriétaire. Si vous voulez abattre un mur, vous ne pourrez probablement jamais le faire à moins d’acheter une propriété.

Ainsi, si vous souhaitez vivre dans votre propre maison ou appartement et le modifier selon vos envies et vos besoins, vous devrez acheter une propriété.

Vous devez vous rappeler que même si vous êtes propriétaire d’une maison, la banque en possède également une grande partie. Cela signifie que vous ne pouvez pas faire tout ce que vous voulez avec la maison à moins de payer la totalité de l’hypothèque.

Un autre avantage dans le même domaine est que vous n’avez pas de propriétaire qui peut décider de ne pas renouveler votre bail. Il est ainsi plus facile d’avoir des projets à long terme pour votre avenir. Bien sûr, si vous n’avez plus d’argent, votre banque peut vous obliger à vendre. Donc, ce n’est pas si bien que ça non plus. Si vous vivez selon vos moyens, cela ne devrait pas être un problème. Donc, lorsque vous essayez de décider quand vous voulez acheter

Les maisons ne sont pas disponibles à la location

Parfois, vous n’aurez pas le choix d’acheter ou de louer une maison. Dans de nombreuses régions de Suisse, il est difficile de louer une maison. Il y a quelques maisons à louer. Mais il y en a si peu qu’il est difficile d’en trouver un à louer.

C’est le cas pour nous dans la région de notre choix. Dans notre sélection, nous n’avons trouvé que deux ou trois maisons qui répondaient à nos exigences. En revanche, nous en avons plus de dix disponibles à l’achat.

J’ai constaté que c’est une raison d’acheter pour de nombreuses personnes qui veulent une maison. C’est différent des appartements, où une tonne d’entre eux sont disponibles à la location.

En Suisse, la plupart des gens achètent une maison pour y vivre et non pour la louer. Lorsqu’ils quittent cette maison, ils la vendent généralement. Cela signifie que le marché est davantage saturé de maisons à louer. Et évidemment, il y a aussi moins de maisons que d’appartements en général.

Il est plus facile de déménager en louant

Une fois que vous êtes propriétaire d’une maison, il est peu probable que vous déménagiez avant plusieurs années.

Avec la location, vous pourriez imaginer déménager tous les deux ans ou même tous les ans. Mais vous n’achèterez pas une maison chaque année. D’abord, ce serait trop de problèmes. Et cela coûterait également trop d’argent.

Donc, si vous ne pensez pas vouloir vivre longtemps au même endroit, vous ne devriez pas envisager d’acheter ! Acheter est une décision à long terme !

L’achat nécessite des fonds

Lorsque vous achetez une maison, vous devez fournir une mise de fonds d’au moins 20 %. 20% est ce que les banques demandent actuellement en Suisse.

La moitié de cet acompte doit être constituée d’espèces, le reste pouvant être constitué d’avoirs de prévoyance. Vous devrez donc accumuler cet argent au fil du temps pour pouvoir acheter une maison.

Vous devez donc vous assurer que vous n’êtes pas à court d’argent. Vous devez conserver votre fonds d’urgence. Et vous devez garder un tampon pour la sécurité.

Si vous investissez sur le marché boursier, vous devrez peut-être vendre certaines actions. Selon la situation du marché boursier, il peut être difficile d’obtenir suffisamment de liquidités sans vendre à perte.

En cas de location, vous devrez probablement mettre de côté quelques mois de loyer à titre de garantie. Mais c’est à peu près tout l’argent dont vous aurez besoin.

Acheter peut être un fardeau à la retraite

Chaque fois que vous devez renouveler votre prêt hypothécaire, vous devez remplir les conditions requises.

Cette charge n’est pas un problème pendant que vous travaillez. Mais cela peut poser un problème lorsque vous êtes à la retraite. Si vos revenus à la retraite ne répondent pas aux exigences de votre prêt hypothécaire, vous pouvez être contraint de vendre la maison.

Cette situation est triste, mais elle se produit en Suisse. Vous devez en tenir compte si vous envisagez de prendre votre retraite prochainement. Vous ne voulez pas être obligé de quitter votre maison au moment où vous pourriez en profiter le plus.

Si vous ne disposez pas d’un revenu suffisant à la retraite, l’autre option consiste à transférer votre maison à vos enfants. Je n’aime pas cette solution. Je ne veux pas dépendre de mes enfants quand je serai vieux. Mais beaucoup de personnes âgées doivent utiliser cette solution pour conserver leur maison.

Vous devez faire attention à cela si vous envisagez de prendre votre retraite en Suisse.

Une maison peut être un bon héritage

Si vous voulez laisser un bon héritage à vos enfants, une maison pourrait être l’héritage parfait!

Si vos enfants ont un bon souvenir de leur enfance dans votre maison, ils seront probablement heureux de recevoir la maison après vous. Et cela pourrait être un bon héritage en tant qu’actif tangible.

Maintenant, c’est un peu un héritage à double tranchant. Si vous avez de nombreux enfants, il peut être difficile pour eux de partager la maison. Dans certains cas, vos enfants ne veulent peut-être pas de maison. Et enfin, peut-être que vos enfants ne peuvent pas payer l’hypothèque sur la maison. Il y a souvent quelques problèmes lorsqu’un héritage contient une maison.

Donc, vous devez faire attention à votre héritage et à votre maison. Lorsque vous vieillissez, vous devriez aborder le sujet avec vos enfants. Vous ne voulez pas les accabler après votre décès. L’avenir est un élément auquel vous devez penser lorsque vous vous demandez si vous devez acheter ou louer une maison.

Acheter peut être moins cher

Enfin, abordons la partie financière de l’équation.

Lorsque vous essayez de décider d’acheter ou de louer une maison, vous devez tenir compte des deux. Dans certains cas, l’achat peut être moins cher. Mais il n’est pas aussi génial que les gens le pensent. Le calcul des coûts réels d’une maison est plus compliqué qu’il n’y paraît. Et beaucoup de gens font ce calcul de manière incorrecte.

Vos coûts mensuels seront presque certainement inférieurs, avec les taux d’intérêt actuels, à ceux d’une location d’un logement équivalent.

Par exemple, le type de maison que nous avons acheté coûte environ 700 000 CHF. Avec les taux d’intérêt actuels, les frais mensuels s’élèvent à environ 500 CHF. Mais une telle maison coûterait entre 2500 CHF et 3000 CHF par mois à louer.

Sur cette seule base, nous pensons qu’il est incroyablement rentable d’acheter. Mais à cela, il faut ajouter environ 1% de maintenance par an (583 CHF par mois).

Vous devrez également tenir compte d’un impôt stupide : la valeur locative. Il s’agit d’une recette virtuelle muette que le fisc ajoute à votre revenu imposable et qui est imposée comme un revenu même si vous ne l’avez jamais perçue. Cette valeur est différente pour chaque propriété et se base sur le montant que vous pourriez recevoir si vous la mettiez en location.

Dans notre cas, ce loyer imputé ajoute 1200 CHF à notre revenu mensuel imposable. Cela se traduit par quelque chose comme 450 CHF de taxes supplémentaires par mois.

Même avec tout cela, l’achat semble toujours être une excellente opportunité. Mais nous avons oublié une chose importante : le coût d’opportunité. De nombreuses personnes qui envisagent d’acheter une maison ignorent complètement ce point.

Pour une maison à 700’000 CHF, vous devrez verser un acompte de 140’000 CHF. Vous aurez besoin de plus pour les frais de notaire et de contrat. En général, vous devriez représenter environ 25 % des coûts. Donc, comptons 175’000 CHF. Si vous investissez ce montant à 5% par an, vous perdez 729 CHF par mois.

L’acompte n’est pas perdu puisqu’il déplace les valeurs de l’argent liquide vers l’immobilier. Et il en va de même pour l’amortissement.

Cela nous donne 2262 CHF par mois pour l’achat et entre 2500 CHF et 3000 CHF par mois pour la location. Dans ce cas, cela semble moins cher. Mais nous n’avons pas tout pris en compte car il faut payer l’assurance, l’eau et les impôts fonciers. L’achat peut donc être moins cher, mais il peut aussi être plus coûteux si l’on tient compte de tous les éléments.

Pour connaître votre cas, vous devez prendre en compte tous les faits. Par exemple, ces résultats changeront si vous utilisez vos deuxième et troisième piliers comme mise de fonds. Elle varie également en fonction de votre lieu de résidence et des impôts que vous payez.

Nous avons considéré toutes ces choses avant de commencer à chercher une maison. Nous ne voulions pas perdre trop d’argent en achetant alors que nous aurions pu louer.

Mais en faisant le calcul, nous sommes arrivés à économiser de l’argent sur le long terme dans notre cas. La différence n’est pas énorme puisqu’une maison plus grande signifie plus de meubles. Et le fait d’être propriétaire de votre maison signifie que vous voudrez également l’améliorer au fil des ans. Mais dans l’ensemble, cela semble bon d’un point de vue financier. Il ne s’agit pas d’un excellent investissement, comme nous l’avons déjà mentionné. Mais elle n’est pas non plus stupide.

Or, il y a une chose importante ici : acheter n’est intéressant financièrement qu’à long terme. L’achat d’une maison entraîne des coûts importants que vous ne pouvez éviter (frais de notaire, par exemple). Ainsi, si vous achetez des maisons trop souvent, vous perdrez beaucoup d’argent par rapport à la location.

Comparons les coûts pour quelques périodes (en prenant 5% de frais perdus et 2500 CHF de loyer) :

  • 1 an : la location coûte 30’000 CHF et la propriété 62144 CHF.
  • 5 ans : la location coûte 150’000 CHF et la propriété 170’720 CHF.
  • 10 ans : la location coûte 300’000 CHF et la propriété 306’440 CHF.
  • 20 ans : la location coûte 600’000 CHF et la propriété 577’880 CHF.

Comme vous pouvez le constater, il faut un peu plus de 10 ans pour que la possession soit rentable. C’est important pour comparer correctement les choses.

Si vous voulez un exemple, j’ai publié une ventilation de tous les frais que nous avons payés pour une année de possession d’une maison.

Conclusion

Si vous espériez une réponse définitive à la question de savoir si vous devez acheter ou louer une maison en Suisse, vous seriez déçu. Il n’y a pas de telle réponse.

L’achat et la location d’une maison présentent des avantages et des inconvénients. Vous aurez plus de liberté en achetant votre maison. Mais vous devrez aussi faire plus de choses vous-même.

D’un point de vue financier, il y a des cas où l’achat est avantageux. Compte tenu des taux d’intérêt actuels, ce pourrait être le moment idéal pour acheter si vous le souhaitez.

Dans certains cas, vous serez presque obligé d’acheter. Par exemple, il n’y avait pratiquement aucune maison à louer dans la région que nous recherchions dans nos dossiers. Et le peu qui était disponible était hors de prix.

Lorsque vous vous demandez si vous devez acheter ou louer, vous devez penser à la retraite. Lorsque vous serez à la retraite, vous disposerez d’un revenu plus faible. Cela signifie qu’il pourrait être difficile de conserver votre prêt hypothécaire.

Donc, acheter peut être génial, mais c’est beaucoup de travail et de responsabilités. Vous pouvez vivre une belle vie financière en louant votre maison. Et vous pouvez aussi vivre une vie financière formidable en l’achetant. Il ne faut pas croire les gens qui vous disent que seul l’achat est bon ou que seule la location est bonne. Le débat sur l’achat ou la location n’a pas de réponse définitive. Il y a trop de paramètres.

Vous devez choisir la solution qui convient le mieux à votre situation!

  • Pour les maisons, il y a plus d’opportunités d’achat car peu de maisons sont disponibles à la location.
  • Pour les appartements, il y a beaucoup plus de possibilités de location, donc c’est une autre histoire.

Comme indiqué précédemment, il existe certaines différences entre les maisons et les appartements. Votre kilométrage peut donc varier. Mais globalement, les mêmes points s’appliquent pour savoir si vous devez acheter ou louer un appartement.

Si l’immobilier en tant qu’investissement vous intéresse, vous devriez lire l’exemple de Iain, qui a investi dans des propriétés étrangères depuis la Suisse.

Et vous ? Préférez-vous acheter ou louer votre maison ?

Baptiste Wicht est l'auteur du blog thepoorswiss.com. En 2017, il s'est rendu compte qu'il était en train de tomber dans le piège de l'inflation de son mode de vie. Il a décidé de diminuer ses dépenses et d'augmenter ses revenus. Ce blog parle de son histoire et de ses trouvailles. En 2019, il épargne plus de 50% de ses revenus. Son but est de devenir financièrement indépendant. Vous pouvez envoyer un message à Monsieur The Poor Swiss.

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