Comment investir dans des biens immobiliers étrangers depuis la Suisse – L’histoire d’Iain

Par Baptiste Wicht | Mis à jour: | Gagner, Investir

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Récemment, j’ai eu l’occasion de discuter des investissements immobiliers avec Iain. Iain est venu du Royaume-Uni en Suisse il y a 14 ans. Il est maintenant un citoyen suisse.

Il a investi massivement dans plusieurs propriétés, notamment au Royaume-Uni. J’ai pensé que cela ferait une histoire très intéressante pour ce blog.

Nous envisageons actuellement d’acheter une maison pour y vivre, mais pas encore d’investir dans l’immobilier. Mais la diversification étant très importante, c’est peut-être quelque chose que nous ferons à l’avenir.

Alors, apprenons ensemble comment Iain a construit son vaste portefeuille immobilier.

Pouvez-vous nous parler de votre situation ?

J’ai grandi dans le nord-ouest de l’Angleterre, j’ai étudié l’économie à Nottingham avant de continuer à travailler pour l’un des cinq grands cabinets de conseil en gestion. Ce travail m’a amené à Londres, ce qui, d’un côté, était formidable, mais ce n’était pas vraiment la vie pour moi, du moins à long terme.

C’est pourquoi, après avoir passé de nombreux week-ends dans les Alpes pour pratiquer mes loisirs de plein air, j’ai finalement pris la décision, après cinq ans, de quitter mon poste de consultant et de m’installer en Suisse. Après 14 ans passés en Suisse, j’ai maintenant le privilège d’être citoyen suisse et de résider dans le magnifique canton de Zoug.

Comment avez-vous débuté dans l’immobilier ?

Lors de mon premier projet de consultance, j’ai eu un manager qui avait acheté une propriété.

Cela a fait germer l’idée dans mon esprit et, quelque temps plus tard, j’ai acheté mon premier appartement. Je n’avais aucune idée de ce que je faisais, mais j’aimais la couleur des murs et, à l’époque, les banques étaient disposées à offrir des prêts hypothécaires importants, de sorte que j’avais besoin de très peu d’argent personnel. Heureusement, j’ai eu de la chance avec le marché et la propriété.

En quelques années, le prix avait énormément augmenté, et j’ai vu ici un potentiel. Malheureusement, au lieu d’investir dans mon éducation, j’ai acheté une propriété en Bulgarie, un pays d’Europe fortement commercialisé.

Comment le voyage s’est-il développé à partir de là ?

Le voyage est allé de mal en pis, car voyant les prix augmenter en Bulgarie, j’ai acheté d’autres offres sur plan. Un ami investissait également ici, et nous étions convaincus que c’était la prochaine grande affaire. En fait, il s’agissait simplement d’un énorme boom basé sur le fait que de nombreux Britanniques réhypothéquaient leur propre maison pour en retirer de l’argent à investir à l’étranger.

Il n’y avait pas d’économie saine derrière cela, et ces bons jours ont pris fin. Heureusement, nous l’avons vu avant beaucoup de gens, et j’ai pu vendre toutes mes unités là-bas avec une petite perte. Ça a fait mal, bien sûr, mais c’était une excellente éducation. C’est à ce moment-là que j’ai décidé de m’en tenir à un pays et à un marché que je connaissais bien et que j’ai acheté ma deuxième propriété au Royaume-Uni, cette fois dans ma ville natale du nord.

Pourquoi investissez-vous dans l’immobilier ?

En définitive, j’investis dans l’immobilier pour la liberté financière qu’il me procure.

Mais au-delà de cela, je trouve aussi la propriété intéressante, car il s’agit d’un bien physique que l’on peut toucher et qui existe sous toutes les formes et dans toutes les tailles. J’aime faire rénover des biens et créer des espaces et des maisons confortables pour mes locataires. C’est très satisfaisant, et je n’oublie jamais cet aspect social important et cette responsabilité.

Que recherchez-vous dans une propriété ?

Il existe de nombreux types de propriétés. Personnellement, je me concentre sur le secteur résidentiel et, désormais, mon portefeuille comprend des appartements, des maisons et des HMO. Une HMO est l’abréviation de « House of Multiple Occupants » (maison à occupants multiples), où des locataires individuels vivent ensemble dans une maison avec des installations communes partagées. Chacun de ces types de propriété offre des avantages différents.

Un appartement comporte généralement des frais de service pour les parties communes de l’immeuble. Ils sont également souvent plus simples, car les parties générales du bâtiment, telles que le toit ou les murs extérieurs, sont prises en charge par les frais de service et nécessitent donc moins d’entretien pour le propriétaire.

Les maisons de mon portefeuille sont toutes mitoyennes et louées à des familles qui travaillent. Ils ont de petits jardins et sont en pleine propriété, ce qui signifie que je suis également propriétaire du terrain sur lequel ils sont construits. Il n’y a donc pas de loyers ou de charges, mais je suis également responsable de l’entretien de la structure du bâtiment.

Les HMO demandent beaucoup plus d’efforts, pour commencer – il faut généralement 3 ou 4 mois de travaux de rénovation pour transformer une maison familiale standard en une maison de 5 ou 6 chambres avec des espaces communs adaptés. Il y a de nombreuses réglementations à respecter, et le groupe cible des jeunes locataires a également de grandes attentes à satisfaire. Une fois en place, le loyer total est plus élevé que celui d’une maison unifamiliale, mais l’entretien et la gestion sont également plus intensifs, les locataires ne restant généralement pas plus de 12 mois.

La propriété n’est pas un gros problème ? Ça ne vous dérange pas de réparer les toilettes ?

Dès le début, j’ai toujours fait appel à une société de gestion pour s’occuper de mes propriétés.

Il m’a fallu un certain temps pour trouver de bonnes entreprises, mais une fois que vous avez fait cela, une propriété ne devrait pas vous demander plus d’efforts que de répondre à un courriel de temps en temps. Il existe aujourd’hui de très nombreuses réglementations dans ce secteur, et il est important d’avoir une bonne entreprise qui veille à ce qu’elles soient respectées et que la location soit conforme à la loi. Ils se chargent également de trouver des locataires, de vérifier leur solvabilité et d’intervenir lorsque les choses tournent mal.

Je donne à mes sociétés de gestion le pouvoir d’organiser toutes les réparations jusqu’à 200 £, ce qui couvre la plupart des choses, et pour celles-ci, je ne suis au courant que lorsque je reçois mon relevé mensuel. Je suis informé par courrier électronique de tout élément important et, normalement, je me contente de confirmer que j’accepte que l’entreprise fasse ce qui doit être fait, par exemple remplacer un four cassé.

En fin de compte, je suis un investisseur et non un propriétaire. Ma spécialité n’est pas de réparer les toilettes !

Quels retours pouvez-vous espérer ?

Les rendements immobiliers se composent de deux aspects : les plus-values à la vente et les revenus des loyers mensuels. Lors de l’achat d’un bien immobilier, il est important de savoir quels sont vos objectifs finaux, car cela déterminera le type de bien dans lequel vous allez investir.

Les appartements en centre-ville ont souvent un faible rendement mais peuvent offrir une plus grande croissance du capital, tandis qu’à l’autre extrémité de l’échelle, un HMO n’est pas un jeu de croissance du capital mais offre un rendement beaucoup plus élevé. Mon portefeuille est constitué à 80% de revenus et à 20% de croissance du capital, car mon objectif premier est de remplacer mon salaire.

Pour calculer les rendements et les comparer avec ceux d’autres investisseurs, il est important de savoir comment vous voulez les calculer. De nombreuses sociétés qui vendent des « biens d’investissement » ne tiennent pas compte des réparations ou des vides dans leurs chiffres clés. D’autres investisseurs peuvent ne pas prendre en compte d’autres éléments ou certains de leurs coûts d’achat.

Je travaille toujours selon une formule consistant à prendre en compte tous les coûts d’achat (même le timbre pour l’affichage du contrat) et tous les coûts de location en cours. Je suis chaque centime dépensé pour toutes mes propriétés et j’ai donc une bonne idée de ces chiffres au fil des ans. Je ne prends pas non plus en compte le financement dans mon chiffre de « rendement net », car cela peut faire de grandes différences et ne reflète pas nécessairement la performance d’une propriété particulière. Par conséquent, mon rendement net est calculé comme suit :

Rendement net = (Bénéfice locatif annuel (sans tenir compte de l’hypothèque) / Prix d’achat total + coûts) * 100

Dans mon portefeuille, les rendements se situent généralement autour de 5 % pour une maison individuelle et de 7-8 % pour un HMO.

Je considère la croissance du capital comme un bonus et je ne la calcule pas dans mes rendements.

Comme mes propriétés sont hypothéquées, les chiffres ci-dessus ne reflètent pas mes rendements réels – qui sont dans tous les cas bien meilleurs ! C’est là que l’aspect de l’effet de levier fait de l’immobilier, à mon avis, un excellent investissement. Si nous jouons avec quelques chiffres typiques, nous pouvons illustrer cela.

  • Prix d’achat = £120 000
  • Frais d’achat (frais juridiques, droits de timbre, etc.) = 5 000 £.
  • Loyer mensuel = 650 £
  • Loyer annuel – Coûts (30%) = 5460 £.
  • Rendement = 5460 / 125000 * 100 = 4,37%.

Obtenons maintenant une hypothèque sur la propriété de 80 % du prix d’achat et un taux d’intérêt de 3,5 % – 96 000 £.

Nous devons maintenant payer des intérêts mensuels sur cette somme, soit 280 £.

Notre nouveau revenu annuel est donc de 5460 £ – (280 £x12) = 2100 £.

Cependant, notre retour sur investissement est maintenant de 2100 / 24000 (montant de l’opération) *100 = 8,75%.

Dans cet exemple typique, en obtenant un prêt hypothécaire, nous avons maintenant doublé notre retour sur investissement !

Lorsque vous êtes propriétaire d’un bien immobilier depuis plusieurs années et que le prix a augmenté, il est possible d’obtenir une nouvelle hypothèque et, si la banque accepte de prêter 80 % de la valeur, vous pouvez même avoir la possibilité de retirer tout l’argent que vous avez utilisé à l’origine pour acheter le bien. Une fois que vous aurez fait cela, vos rendements locatifs seront infinis puisque vous n’avez pas d’argent immobilisé dans l’investissement. Il s’agit clairement d’une excellente situation !

Que se passe-t-il si les prix baissent ?

Lors de l’achat d’un bien immobilier, il est important de faire une bonne affaire et de toujours acheter en dessous du prix du marché. Il y a toujours des occasions où les gens ont besoin d’une vente rapide pour des raisons telles qu’un divorce ou l’achat de la propriété de leurs rêves.

En agissant rapidement et de manière professionnelle, vous pouvez tirer parti de ces situations. Ce faisant, vous pouvez bloquer une partie des capitaux propres instantanés, qui peuvent servir de tampon en cas de baisse des prix. Il existe également un cycle immobilier selon lequel les prix, tout comme ceux de nombreux autres actifs, augmentent et diminuent au fil du temps. Il serait important de ne pas acheter au sommet de ce cycle.

Toutefois, à long terme, les prix augmentent et l’immobilier est pour moi un investissement à long terme. Les loyers augmentent avec l’inflation, et le rendement locatif constant n’est pas affecté par les fluctuations du prix des maisons, donc je ne m’inquiète pas à ce sujet.

Pourquoi n’investissez-vous pas en Suisse ?

Le marché en Suisse est beaucoup moins liquide qu’au Royaume-Uni, et les transactions y sont beaucoup moins nombreuses. De même, le rendement et le retour sur investissement sont bien moindres, bien que les taux d’intérêt soient plus bas. Enfin, elle est également beaucoup plus coûteuse et nécessite un investissement beaucoup plus important de votre propre capital.

J’aimerais acheter une maison en Suisse pour y vivre, mais pas comme investissement.

Tout le monde doit-il investir dans l’immobilier ?

L’immobilier n’est pas fait pour tout le monde.

Il y aura beaucoup de hauts et de bas, et si vous êtes le genre de personne qui s’inquiète lorsque des problèmes surviennent, alors l’investissement immobilier n’est pas fait pour vous. Il est presque inévitable que, tôt ou tard, vous ayez des locataires qui ne paient pas leur loyer, des toits qui fuient, des machines à laver en panne et d’autres problèmes. Si ces éléments sont susceptibles de provoquer des nuits blanches, il est préférable d’éviter la propriété.

Avez-vous des conseils à donner aux personnes qui veulent se lancer dans l’immobilier ?

L’un des livres classiques de motivation pour l’investissement immobilier et les revenus passifs est Rich Dad Poor Dad. Certains des concepts décrits sont dépassés et pratiquement impossibles sur de nombreux marchés. Mais le livre explique très bien les possibilités d’investissement dans l’immobilier.

Il existe de nombreuses autres ressources gratuites où vous pouvez vous renseigner sur la propriété et les lois et règlements qui l’entourent. C’est une bonne façon de s’instruire plutôt que de faire les erreurs stupides et coûteuses que j’ai faites au début de mon voyage.


Merci beaucoup à Iain de partager son histoire avec nous !

J’ai beaucoup appris en discutant de l’investissement immobilier avec Iain. Il est toujours intéressant d’apprendre de quelqu’un qui a fait le travail ! Comme je n’ai jamais investi dans l’immobilier, Iain est beaucoup plus compétent que moi.

Je n’ai pas l’intention d’investir dans l’immobilier prochainement. Nous allons acheter une maison pour y vivre, mais ce n’est pas un investissement. Mais ensuite, une fois que nous aurons reconstitué notre portefeuille d’actions, nous envisagerons des investissements alternatifs. Et investir dans l’immobilier est l’une des choses que nous allons envisager !

Si vous vous demandez comment décider, je vous propose un article sur la location et l’achat. Et si vous louez, j’ai un guide sur la location en Suisse.

Et vous ? Investissez-vous dans l’immobilier ?

Baptiste Wicht est l'auteur du blog thepoorswiss.com. En 2017, il s'est rendu compte qu'il était en train de tomber dans le piège de l'inflation de son mode de vie. Il a décidé de diminuer ses dépenses et d'augmenter ses revenus. Ce blog parle de son histoire et de ses trouvailles. En 2019, il épargne plus de 50% de ses revenus. Son but est de devenir financièrement indépendant. Vous pouvez envoyer un message à Monsieur The Poor Swiss.

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