Louer en Suisse – Tout ce que vous devez savoir

Par Baptiste Wicht | Mis à jour: | Économiser, Suisse

(Information: certains des liens ci-dessous peuvent être des liens d'affiliation)

En Suisse, la plupart des gens louent leur appartement ou leur maison. La raison en est que l’accès aux biens immobiliers est assez compliqué. Mais la location n’est pas beaucoup plus simple. Si vous voulez louer en Suisse, il y a beaucoup de choses que vous devez savoir. Vous serez mieux préparé et protégé si vous vous renseignez sur ce sujet.

Par exemple, saviez-vous que les prix des loyers sont indexés sur un taux d’intérêt de référence ? Si le taux augmente, votre loyer augmente aussi. Mais si le prix baisse, vous avez droit à une réduction. Mais il faut le demander !

D’autres subtilités sont essentielles à connaître lorsque vous louez en Suisse. Par exemple, il y a beaucoup de choses que vous devez savoir pour rendre votre appartement. Cet article couvre tous ces points critiques.

Comment trouver un bien à louer ?

Il est relativement facile de trouver un bien à louer en Suisse.

Cela peut prendre un certain temps si vous êtes très sélectif dans votre choix. Mais sinon, il y a suffisamment de propriétés disponibles pour que vous puissiez trouver quelque chose qui vous convienne. Et certaines villes sont plus remplies que d’autres.

Il y a une exception à cette règle. Il est difficile de louer une maison en Suisse. La recherche d’un appartement à louer est simple. Mais trouver une maison est beaucoup plus difficile.

Une plateforme en ligne sera la meilleure solution pour la plupart des gens pour trouver l’appartement ou la maison qu’ils recherchent.

Il existe trois principaux services en ligne pour trouver des biens à louer en Suisse:

Celui que vous choisissez n’a pas beaucoup d’importance. Toutes ces plateformes rassemblent les propriétés des autres plateformes. Vous trouverez donc presque les mêmes propriétés sur chaque plateforme. Et souvent, vous serez redirigé vers une autre plateforme pour obtenir toutes les informations et les photos.

Je ne m’étendrai pas sur la manière de choisir une propriété. C’est personnel, et chacun a une vision différente de la propriété qu’il souhaite. Vous devez choisir un appartement ou une maison qui correspond à vos besoins et à votre budget. Et si vous voulez économiser de l’argent, vous devez être raisonnable quant au nombre de pièces que vous envisagez d’obtenir.

Comment faire une demande de logement ?

Vous avez trouvé une propriété qui vous intéresse ; vous devez la visiter maintenant.

Pendant la visite, veillez à poser autant de questions que vous le souhaitez aux locataires. La plupart du temps, ce sont les anciens locataires qui font la visite eux-mêmes, et non les gestionnaires d’immeubles (ou les propriétaires). Comme ils y ont vécu, ils sont très utiles pour répondre à vos questions. Vous devez également vous assurer de vérifier les détails. Si vous rendez visite aux locataires, n’oubliez pas de leur demander combien ils paient. C’est essentiel car il se peut que ce ne soit pas le prix que vous avez trouvé en ligne.

Après la visite, si la propriété vous plaît, il est temps de poser votre candidature. Dans la plupart des cas, vous pouvez donner directement les détails de la demande aux locataires ou aux gestionnaires du bâtiment après la visite. Parfois, vous devez envoyer les détails aux gestionnaires immobiliers (ou au propriétaire).

Dans certains cas, vous devrez remplir un formulaire de demande. Et vous devrez même payer pour déposer votre demande, par exemple, à Genève. Mais à Fribourg, c’est plus simple et gratuit !

Les propriétés étant généralement attribuées selon le principe du premier arrivé, premier servi, vous devez visiter une propriété et poser votre candidature dès que possible. Si vous vous trouvez sur un marché où la concurrence est forte, vous pouvez vous attendre à essuyer plusieurs refus avant d’obtenir l’appartement que vous désirez.

Les documents dont vous avez besoin dépendent des gestionnaires d’immeubles ou des propriétaires. Mais en général, vous devrez fournir au moins ces documents :

  • Vos trois derniers certificats de salaire.
  • Un document prouvant que vous êtes employé.
  • Une copie de votre passeport ou de votre carte d’identité.
  • Un document attestant que vous n’avez pas de dettes impayées(Extrait du registre des poursuites ). Vous pouvez obtenir ce document en ligne dans le bureau de votre État.
  • Un document attestant que vous n’avez pas de casier judiciaire. Vous pouvez obtenir ce document auprès de votre police locale. Ce document est facultatif.
  • Des informations sur votre âge, votre état civil, vos enfants et vos animaux domestiques. Ces informations ne sont pas toujours nécessaires, mais elles vous seront parfois demandées.

Dans certains cas, vous devrez même rédiger une lettre de motivation. Cela ne se produit pas souvent. Mais dans certains marchés immobiliers, cela est nécessaire. Et parfois, cela peut aider s’il y a beaucoup de candidats pour la même propriété.

Une fois que vous avez remis tous ces documents aux propriétaires ou aux gestionnaires, vous devez attendre qu’ils vous donnent leur décision. Si vous ne l’obtenez pas, vous devrez le refaire à nouveau. La plupart du temps, la propriété est attribuée selon le principe du premier arrivé, premier servi. Donc, vous devez être réactif.

Si vous l’avez obtenu, il est temps de passer à l’étape suivante.

Signer le bail

Si votre demande a été acceptée, vous devrez signer le bail. Ce n’est qu’après votre signature que le contrat de location sera complet.

Vous devez lire le bail dans son intégralité. Il peut y avoir des choses bizarres. Tout d’abord, vérifiez le prix du loyer; il doit correspondre exactement à ce dont vous aviez convenu auparavant.

Vous devez également vérifier la durée du bail. En général, elle devrait être de 12 mois, renouvelée pour 12 mois. Et vous devriez probablement vérifier quand vous pouvez sortir du bail. Certains baux sont très contraignants.

Si vous disposez du prix que payaient les locataires précédents, vous pouvez également comparer ces deux éléments. En Suisse, les propriétaires ne peuvent pas augmenter le prix du loyer sans raison valable. Ils pourraient justifier quelques pourcentages par l’augmentation du coût de la vie en Suisse. Mais s’ils n’ont pas amélioré le bien de manière significative, ils ne peuvent pas augmenter le prix de manière significative. Et certains travaux sont simplement des travaux d’entretien. Par exemple, ils ne peuvent pas augmenter le prix s’ils refont la peinture.

Si vous voyez quelque chose qui n’a pas de sens, contactez-les et s’ils ne semblent pas honnêtes, ne signez pas le bail. Si vous voulez de l’aide à ce sujet, je vous recommande de contacter l’ASLOCA. L’ASLOCA est une association de locataires, et elle peut se montrer conciliante pour régler les mauvaises situations.

Après avoir signé le bail, vous avez encore 90 jours pour contester certains de ses points. Mais si vous n’êtes pas d’accord avec le bail, il est préférable de ne pas le signer.

Ne tombez pas dans le piège de Swisscaution

Après avoir signé le bail, vous devrez préparer une caution. La caution correspond généralement à trois mois de loyer. Mais cela peut être plus ou moins que cela. Dans certains cas, certains propriétaires sans gestionnaire d’immeuble ne vous le demanderont même pas. Mais c’est un cas rare.

En général, vous pouvez placer cet argent sur un compte bancaire de dépôt. Ce compte bancaire sera à votre nom et à celui du propriétaire et sera lié au bail. Vous ne pourrez récupérer cet argent qu’une fois que vous aurez quitté l’appartement, et pendant votre séjour, il restera inactif.

Si vous endommagez l’appartement, les propriétaires peuvent utiliser cet argent pour couvrir les dégâts. Vous pouvez récupérer cet argent si rien de grave ne se produit une fois le bail terminé.

Maintenant, il existe une autre alternative : Swisscaution. Mais Swisscaution est une mauvaise alternative. Avec eux, vous n’avez pas besoin de déposer beaucoup d’argent sur un compte bancaire. Au lieu de cela, vous paierez une redevance annuelle basée sur le prix du loyer. Par exemple, vous pouvez payer 300 CHF par an pour un loyer mensuel de 1300 CHF.

Et s’il y a un problème, en fin de compte, ils couvriront les frais. Cependant, vous leur devrez alors le remboursement des frais. Donc, au final, vous ne payez rien!

Si vous louez le même appartement pendant dix ans, vous paierez 3000 CHF à SwissCaution. Et à la fin du bail, vous ne récupérerez rien. Avec un dépôt sur un compte bancaire, vous recevrez vos trois mois de loyer à la fin !

On pourrait arguer que si vous deviez investir l’argent au lieu de le déposer, il pourrait être avantageux d’utiliser Swisscaution. Toutefois, cela rend les choses beaucoup plus compliquées et ne tient pas compte du fait que la plupart des gens n’investiront pas cet argent. Pour un si petit montant, c’est une optimisation inutile.

Donc, optez toujours pour un dépôt de loyer sur un compte bancaire, et n’optez jamais pour Swisscaution.

Comment choisir un compte bancaire pour une caution locative ?

Parfois, vous devrez choisir la banque dans laquelle vous déposerez votre caution locative.

Presque toutes les banques en Suisse proposent ce type de compte. Ces comptes sont très intéressants pour eux, car l’argent restera intact pendant un certain temps. Dans la plupart des cas, cependant, les gestionnaires d’immeubles le choisissent pour vous.

La première chose à faire est de ne considérer que les comptes gratuits. Certaines banques sont coûteuses pour proposer ce type de comptes. Par exemple, vous paierez 20 CHF pour ouvrir un compte chez UBS. Compte tenu des faibles taux d’intérêt, vous ne les récupérerez jamais. Et vous devez également tenir compte des frais de clôture. Celui que j’avais à la BCF m’a coûté 30 CHF pour le fermer. Ces frais sont six fois plus élevés que les intérêts que je percevais lorsque j’avais ce compte. Cependant, les gestionnaires du bâtiment ne m’ont pas laissé le choix pour ce compte.

La deuxième chose que vous devez examiner est le taux d’intérêt. Puisque vous prenez un compte gratuit, vous devez choisir le compte avec le taux d’intérêt le plus élevé. Ces intérêts ne seront pas très élevés, mais c’est mieux que rien. Par exemple, le Credit Suisse a un taux d’intérêt de 0%, Migros de 0,01% et la Banque Cler de 0,025%.

Compte tenu de l’état actuel des banques en Suisse, vous n’obtiendrez pas un excellent taux d’intérêt. Le plus important est donc de trouver le compte le moins cher.

Visite de remise des clés

L’étape suivante de votre aventure locative consiste à visiter l’appartement pour vérifier son état. C’est une étape importante. À ce stade, le locataire précédent sera parti et aura nettoyé l’appartement. À la fin de la visite, vous devrez signer un document de remise des clés concernant l’état de l’appartement au moment où vous le prenez.

Vous devez être prudent à ce sujet. Si vous voyez quelque chose qui ne va pas dans l’appartement, demandez à ce que cela figure sur le document. Par exemple, si le sol est cassé ou si la peinture est grattée, ces faits doivent figurer dans le document. S’il n’y a pas de lumière, faites-le apparaître également.

Vous devez tester tous les équipements de la maison, y compris les robinets, les lumières et les stores.

Vous devez être minutieux lors de cette étape car vous la referez lorsque vous quitterez l’appartement. À ce stade, les propriétaires compareront l’état, et si certains défauts sont nouveaux, vous devrez les payer. Si vous avez oublié certains défauts lors de la première visite, certains managers pourraient essayer de vous les reprocher.

En général, ils doivent vous remettre une copie du document de transfert. Veillez à bien le conserver. Si vous êtes sans papier, faites-en une copie et conservez-la en lieu sûr. Il est bon de l’avoir lorsque vous quittez l’appartement.

Payez vos factures

Maintenant, vous avez terminé toutes les étapes : vous pouvez profiter de votre appartement !

La seule chose que vous devez faire est de continuer à payer vos factures. Et veillez à garder votre appartement en ordre si vous ne voulez pas payer des frais pour défauts lorsque vous le rendrez.

Mais vous devez savoir quelques choses de plus après avoir emménagé dans votre appartement. Et certaines de ces choses peuvent vous aider à économiser de l’argent sur votre loyer.

Réduire votre loyer – Taux d’intérêt de référence

En Suisse, les prix des loyers sont indexés sur un taux d’intérêt de référence. Si le taux de référence augmente, votre loyer augmente aussi. Et si le taux baisse, votre loyer devrait aussi diminuer! Le taux est actualisé tous les trois mois.

Cependant, il y a quelque chose d’affreux dans ce système. Les baisses de loyer ne sont pas automatiques. Vous devez les demander. Comme beaucoup de gens ne connaissent pas ce système ou ne veulent pas le faire, ils paient beaucoup trop cher. Ce système est stupide. Mais nous devons vivre avec ça.

Si le taux de référence augmente, le prix de votre loyer augmentera également. Dans ce cas, votre propriétaire ou le gestionnaire de votre immeuble vous enverra bientôt une lettre pour vous informer de cette augmentation.

Seul le prix du loyer est indexé sur ce taux d’intérêt de référence. La deuxième partie du prix correspond aux charges (chauffage et eau, par exemple). Cette deuxième partie n’est pas indexée, et vous ne pouvez pas obtenir de réduction sur cette partie. De même, il n’est pas possible d’obtenir une réduction rétroactive.

En général, le propriétaire ne peut pas vous refuser cette réduction. Toutefois, il existe quelques exceptions. Si le propriétaire peut prouver que les coûts d’entretien du bâtiment ont augmenté, il peut s’en servir pour compenser la réduction. Et s’il y a eu des améliorations de la qualité de vie dans la propriété (pas des réparations, de véritables améliorations), le propriétaire peut également y avoir recours.

Certaines personnes ont également peur d’avoir des problèmes avec le gérant de l’immeuble ou le propriétaire si elles demandent une réduction du loyer. Mais un gestionnaire d’immeuble ne peut pas vous mettre à la porte simplement parce que vous demandez une réduction de loyer. Cette réduction est une chose à laquelle vous avez droit, et il n’y a aucune raison de leur donner plus d’argent qu’ils ne devraient en recevoir.

Demandez une réduction de loyer

Ainsi, si le taux de référence baisse, vous devez demander une réduction de votre loyer. Vous y avez droit, et il n’y a aucune raison de ne pas le faire. Et même si le taux n’a pas baissé récemment, vous pouvez toujours demander une réduction si votre loyer a été fixé avec un taux de référence plus élevé.

De nombreuses personnes peuvent bénéficier de plusieurs années de réduction de loyer. Et beaucoup de gens ne le savent toujours pas !

L’ASLOCA dispose d’une excellente calculatrice pour ce cas. Ce calculateur vous permettra de connaître le montant de la réduction que vous pouvez demander. Il générera aussi directement un exemple de lettre que vous devrez signer et envoyer à votre propriétaire ou au gestionnaire de votre immeuble.

N’oubliez pas que vous ne pouvez demander une réduction que pour la prochaine date de sortie du bail. La plupart des baux prévoient deux dates de sortie par an. Par exemple, notre précédent bail nous permettait de partir en mars et en septembre. Et vous devez à nouveau demander dans les délais fixés par votre bail. Il n’y a aucun moyen d’obtenir une réduction pour les derniers mois. Donc, plus vous retardez, plus vous perdez de l’argent.

Je l’ai déjà fait plusieurs fois. Et à chaque fois, j’ai pu obtenir une réduction du prix de mon loyer ! C’est un excellent moyen d’économiser de l’argent! Et vous avez droit à la réduction.

Connaissez vos droits

Même si je ne suis pas un fan des lois suisses sur les locataires, il y a quand même quelques bonnes choses. Les locataires ont des droits. Et il est utile de les connaître si vous voulez être protégé.

Augmentation abusive du loyer

Une bonne chose est que les locataires sont protégés contre les augmentations de loyer abusives. Un propriétaire ne peut pas augmenter le loyer sans raison, et le propriétaire doit vous donner la raison lorsqu’il veut augmenter le loyer.

Par exemple, si le propriétaire refait la peinture après dix ans, il ne peut pas augmenter le loyer. Ou s’il améliore l’isolation de la maison, ce n’est pas une raison non plus. Vous devez améliorer la qualité du bien pour pouvoir augmenter le loyer.

L’autre raison est l’augmentation du coût de la vie. Il est donc raisonnable d’augmenter le loyer en conséquence. Et il en va de même si le taux d’intérêt de référence augmente. Dans ces cas, il n’y a pas grand-chose que vous puissiez faire.

Réductions temporaires de loyer

Autre point positif : les locataires ont droit à une réduction temporaire du loyer dans certains cas :

  • Si votre propriétaire effectue des travaux de construction dans la maison, vous pouvez demander une réduction pendant les travaux.
  • Si vous perdez l’accès à certaines parties de votre appartement pendant un certain temps, vous pouvez également demander une réduction.
  • Si vous perdez l’accès à la salle de bain, vous pouvez demander une réduction importante.
  • Si vous perdez l’accès à la cuisine, vous pouvez également demander une réduction importante.

Malheureusement, il n’y a pas de règles directes sur le montant que vous pouvez obtenir. Vous devrez faire des recherches sur les cas existants.

Voici quelques exemples(ici en français) que j’ai trouvés :

  • Appartement trop froid : réduction de 20 %.
  • Le lave-vaisselle ne fonctionne pas : réduction de 3 %.
  • Pas d’ascenseur au quatrième étage : réduction de 10 %.
  • Restaurant bruyant à l’étage inférieur : 20% de réduction.
  • Travaux de construction intrusifs dans le bâtiment : jusqu’à 30 % de réduction.

Il ne faut pas hésiter à demander une réduction du loyer. Et si vous estimez que vous n’avez pas reçu autant que vous le méritez, vous pouvez contacter l’ASLOCA pour obtenir de l’aide.

Une fois, il y a eu une fuite d’eau dans mon appartement, et les murs ont dû être asséchés, avec des machines bruyantes dans mon appartement. J’ai demandé une réduction de 15 % et je l’ai obtenue.

Rendre son appartement

À un moment donné, vous rendrez probablement votre appartement pour déménager. Il existe deux options différentes pour rendre votre appartement :

  1. Vous le rendez à la fin du bail.
  2. Vous le rendez à tout autre moment.

Si vous rendez votre appartement à l’échéance du bail, vous devez respecter les délais du bail. Si vous envoyez votre lettre à temps, vous pourrez quitter votre appartement à l’heure exacte. Et ensuite, il ne vous restera plus qu’à remettre l’appartement.

Cependant, la plupart des baux en Suisse sont terribles, et ils sont tous en faveur des propriétaires, pas des locataires. En général, vous n’aurez que deux dates dans l’année où vous pourrez quitter l’appartement. Et vous devrez envoyer votre lettre trois mois à l’avance. Ainsi, les chances que vous puissiez rendre votre appartement à temps sont presque nulles !

Vous pouvez toujours restituer votre appartement à tout moment sous certaines conditions. C’est ce qui se passe la plupart du temps. Dans ce cas, vous devrez vous trouver un nouveau locataire. Vous faites ce que les gestionnaires d’immeubles et les propriétaires devraient faire. Et vous faites leur travail gratuitement !

Vous devrez trouver au moins un locataire solvable. Il ne devrait avoir aucune dette et des revenus suffisants pour louer cet appartement. Si vous trouvez un tel locataire et s’il signe le bail, vous êtes libre de quitter votre appartement. Si les gestionnaires de l’immeuble refusent un locataire solvable pour d’autres raisons que sa solvabilité, vous êtes également libéré de vos obligations.

Si vous ne trouvez pas de nouveau locataire, vous devrez continuer à payer votre loyer jusqu’au terme officiel de votre bail. Cela peut être une longue période, il faut donc être prudent lorsque vous changez d’appartement! Vous devrez peut-être payer pour les deux appartements pendant plusieurs mois.

Visite de remise à la sortie

Une fois que vous avez fixé une date de sortie, vous devez revérifier l’état de l’appartement. Vous devrez nettoyer l’appartement à fond. La plupart des gens le font eux-mêmes. Mais certaines entreprises de nettoyage le feront pour vous. C’est à vous de décider si vous voulez y consacrer du temps ou de l’argent.

Et ensuite, les gestionnaires (ou le propriétaire) le visiteront avec vous. Si quelque chose est cassé, vous devrez payer les réparations. Tout va bien si le défaut était déjà présent lors de votre visite et qu’il apparaît dans le document de remise des entrées.

Si vous savez que vous avez cassé ou endommagé quelque chose, vous devez le réparer avant la visite. Ainsi, vous gagnerez du temps.

Certains gestionnaires et propriétaires tenteront de vous faire payer pour des choses que vous n’avez pas faites. Par exemple, beaucoup essaieront de vous faire payer pour repeindre l’appartement. Dans la plupart des cas, cela n’est pas justifié. Les propriétaires doivent faire certaines choses. Par exemple, ils doivent réparer tout ce qui relève de l’usure normale.

Si un élément ne correspond pas à l’usure normale, par exemple des rayures profondes sur le sol ou les murs, vous devrez le payer vous-même. Vous pouvez aussi parfois le réparer vous-même si vous le pouvez. La plupart du temps, le propriétaire vous enverra les factures. Une fois le paiement effectué, le propriétaire libère la caution locative.

Si rien n’a besoin d’être réparé, le propriétaire doit libérer la caution locative une fois que le document de remise des clés de sortie est signé. Il devra vous remettre une lettre indiquant que la caution a été libérée. Ensuite, vous pourrez retourner à la banque et récupérer votre argent.

Conclusion

Comme vous pouvez le constater, la location en Suisse n’est pas un sujet simple, et de nombreuses choses sont essentielles à savoir. Si vous effectuez correctement vos recherches, vous éviterez les mauvaises situations.

Le pire dans ce système est que de nombreuses personnes ne connaissent pas leurs droits. En conséquence, de nombreuses personnes paient un prix plus élevé qu’elles ne le devraient. On estime que les gens paient plusieurs milliards de francs suisses de trop chaque année.

Connaître le taux d’intérêt de référence est très important pour les locataires. N’hésitez donc pas à demander une réduction du prix du loyer si vous y avez droit.

Tenez également compte des conditions de votre bail lorsque vous envisagez de déménager dans un nouvel appartement. Vous ne voulez pas payer pour deux appartements pendant plusieurs mois. Enfin, n’envisagez même pas Swisscaution!

Si vous êtes également intéressé par l’achat, j’ai un autre article sur l’achat d’une maison en Suisse.

Avez-vous d’autres conseils pour louer en Suisse ?

Baptiste Wicht est l'auteur du blog thepoorswiss.com. En 2017, il s'est rendu compte qu'il était en train de tomber dans le piège de l'inflation de son mode de vie. Il a décidé de diminuer ses dépenses et d'augmenter ses revenus. Ce blog parle de son histoire et de ses trouvailles. En 2019, il épargne plus de 50% de ses revenus. Son but est de devenir financièrement indépendant. Vous pouvez envoyer un message à Monsieur The Poor Swiss.

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