Wie man von der Schweiz aus in ausländische Immobilien investiert – Die Geschichte von Iain
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Vor kurzem hatte ich die Gelegenheit, mit Iain über Immobilieninvestitionen zu sprechen. Iain kam vor 14 Jahren aus dem Vereinigten Königreich in die Schweiz. Er ist jetzt Schweizer Staatsbürger.
Er hat in großem Umfang in mehrere Immobilien investiert, insbesondere im Vereinigten Königreich. Ich dachte, das wäre eine sehr interessante Geschichte für diesen Blog.
Wir wollen ein Haus kaufen, aber noch nicht in Immobilien investieren. Da die Diversifizierung aber sehr wichtig ist, werden wir dies vielleicht in Zukunft tun.
Wir werden also gemeinsam erfahren, wie Iain sein umfangreiches Immobilienportfolio aufgebaut hat.
Können Sie uns etwas über Ihre Situation erzählen?
Ich bin im Nordwesten Englands aufgewachsen, habe in Nottingham Wirtschaftswissenschaften studiert und anschließend für eine der fünf großen Unternehmensberatungen gearbeitet. Diese Arbeit führte mich nach London, was einerseits großartig war, andererseits aber auch nicht wirklich das richtige Leben für mich war, zumindest nicht auf lange Sicht.
Nachdem ich viele Wochenenden in den Alpen verbracht hatte, um meinen Outdoor-Hobbys nachzugehen, fasste ich schließlich nach fünf Jahren den Entschluss, meinen Beraterjob aufzugeben und in die Schweiz zu ziehen. Nach 14 Jahren in der Schweiz habe ich nun auch das Privileg, Schweizer Bürgerin zu sein und im schönen Kanton Zug zu wohnen.
Wie sind Sie zur Immobilienbranche gekommen?
Bei meinem ersten Beratungsprojekt hatte ich einen Manager, der eine Immobilie gekauft hatte.
Das brachte mich auf die Idee, und einige Zeit später kaufte ich meine erste Wohnung. Ich hatte keine Ahnung, was ich tat, aber mir gefiel die Farbe der Wände, und damals waren die Banken bereit, große Hypotheken zu gewähren, so dass ich nur sehr wenig eigenes Geld brauchte. Zum Glück hatte ich Glück mit dem Markt und der Immobilie.
Innerhalb weniger Jahre war der Preis enorm gestiegen, und ich sah hier Potenzial. Leider habe ich, anstatt in meine Ausbildung zu investieren, eine Immobilie in Bulgarien gekauft – ein stark beworbener Hotspot in Europa.
Wie hat sich die Reise von dort aus entwickelt?
Die Reise wurde immer schlimmer, denn als ich sah, dass die Preise in Bulgarien stiegen, kaufte ich noch mehr außerplanmäßige Angebote. Ein Freund investierte hier ebenfalls, und wir waren überzeugt, dass dies das nächste große Ding war. Tatsächlich war dies nur ein riesiger Boom, der auf der Tatsache beruhte, dass viele Briten ihre eigenen Häuser umschuldeten, um Geld für Investitionen im Ausland abzuziehen.
Es gab keine vernünftigen wirtschaftlichen Gründe dafür, und diese guten Tage gingen zu Ende. Zum Glück haben wir das vor vielen anderen gesehen, und ich konnte alle meine Anteile dort mit einem kleinen Verlust verkaufen. Das tat natürlich weh, aber es war eine hervorragende Ausbildung. Zu diesem Zeitpunkt beschloss ich, mich an ein Land und einen Markt zu halten, die ich gut kannte, und kaufte meine zweite Immobilie im Vereinigten Königreich – dieses Mal in meiner Heimatstadt im Norden.
Warum investieren Sie in Immobilien?
Letztendlich investiere ich in Immobilien wegen der finanziellen Freiheit, die sie mir geben.
Darüber hinaus finde ich Immobilien aber auch deshalb interessant, weil es sich um einen physischen Vermögenswert handelt, den man anfassen kann und den es in allen Formen und Größen gibt. Es macht mir Spaß, Immobilien zu renovieren und komfortable Räume und Wohnungen für meine Mieter zu schaffen. Das ist sehr befriedigend, und ich vergesse nie diesen wichtigen sozialen Aspekt und diese Verantwortung.
Worauf achten Sie bei einer Immobilie?
Immobilien gibt es in vielen verschiedenen Ausführungen. Ich persönlich konzentriere mich auf den Wohnungssektor und habe jetzt in meinem Portfolio Wohnungen, Häuser und HMOs. Ein HMO ist die Abkürzung für „House of Multiple Occupants“ (Haus mit mehreren Bewohnern), in dem einzelne Mieter in einem Haus mit gemeinsamen Gemeinschaftseinrichtungen zusammenleben. Jede dieser Immobilienarten bietet unterschiedliche Vorteile.
Für eine Wohnung wird in der Regel eine Nebenkostenpauschale für die gemeinschaftlich genutzten Teile des Gebäudes erhoben. Sie sind auch oft einfacher, weil die allgemeinen Gebäudeteile wie das Dach oder die Außenwände mit der Nebenkostenpauschale abgegolten sind und daher weniger Wartungsaufwand für den Eigentümer erfordern.
Die Häuser in meinem Portfolio sind alle Doppelhaushälften und werden an berufstätige Familien vermietet. Sie haben kleine Gärten und sind Eigentumswohnungen, d. h. ich bin auch Eigentümer des Grundstücks, auf dem sie gebaut sind. Es gibt also keine Erbbauzinsen oder Nebenkosten, aber hier bin ich auch für die Instandhaltung der Bausubstanz verantwortlich.
Die HMOs sind zunächst einmal sehr viel aufwändiger – in der Regel dauert es 3-4 Monate, um ein normales Einfamilienhaus in ein Haus mit 5 oder 6 Schlafzimmern und geeigneten Gemeinschaftsräumen umzuwandeln. Es gibt viele Vorschriften zu beachten, und die Zielgruppe der jungen Mieter hat ebenfalls hohe Erwartungen. Nach der Fertigstellung ist die Gesamtmiete höher als bei einem Einfamilienhaus, aber auch die Instandhaltung und die Verwaltung sind intensiver, da die Mieter im Allgemeinen nicht länger als 12 Monate bleiben.
Ist Eigentum nicht ein großer Aufwand? Macht es Ihnen nichts aus, Toiletten zu reparieren?
Ich habe von Anfang an immer eine Verwaltungsgesellschaft mit der Betreuung meiner Immobilien beauftragt.
Es hat eine Weile gedauert, gute Unternehmen zu finden, aber wenn man das geschafft hat, sollte eine Immobilie nicht mehr Aufwand bedeuten, als hin und wieder eine E-Mail zu beantworten. Es gibt inzwischen viele, viele Vorschriften in der Branche, und es ist wichtig, ein gutes Unternehmen zu haben, das sicherstellt, dass diese befolgt werden und die Vermietung gesetzeskonform ist. Sie finden und prüfen auch die Kreditwürdigkeit von Mietern und greifen ein, wenn etwas schief läuft.
Ich erteile meinen Verwaltungsgesellschaften die Befugnis, Reparaturen bis zu einem Betrag von 200 £ zu veranlassen, was die meisten Dinge abdeckt, und von diesen erfahre ich erst, wenn ich meine Monatsabrechnung erhalte. Ich werde über alle größeren Posten per E-Mail informiert und bestätige in der Regel nur, dass ich damit einverstanden bin, dass das Unternehmen die notwendigen Arbeiten ausführt – zum Beispiel den Austausch eines defekten Ofens.
Schließlich bin ich ein Investor und kein Vermieter. Meine Spezialität ist es nicht, Toiletten zu reparieren!
Welche Erträge können Sie erwarten?
Die Rendite von Immobilien setzt sich aus zwei Aspekten zusammen: Kapitalgewinne beim Verkauf und Einnahmen aus der monatlichen Miete. Beim Kauf einer Immobilie ist es wichtig zu wissen, welche Ziele Sie verfolgen, denn davon hängt ab, in welche Art von Immobilie Sie investieren.
Wohnungen im Stadtzentrum haben oft eine niedrige Rendite, können aber ein größeres Kapitalwachstum bieten, während am anderen Ende der Skala ein HMO kein Kapitalwachstum, aber eine viel höhere Rendite bietet. Mein Portfolio ist zu etwa 80 % einkommensorientiert und zu 20 % auf Kapitalwachstum ausgerichtet, da es mein vorrangiges Ziel ist, mein Gehalt zu ersetzen.
Für die Berechnung der Rendite und den Vergleich mit anderen Anlegern ist es wichtig, dass Sie wissen, wie Sie diese berechnen wollen. Viele Unternehmen, die „als Finanzinvestition gehaltene Immobilien“ verkaufen, beziehen Reparaturen oder Leerstand nicht in ihre Schlagzeilen mit ein. Andere Anleger berücksichtigen möglicherweise andere Posten oder einen Teil ihrer Anschaffungskosten nicht.
Ich gehe immer von einer Formel aus, die alle Kaufkosten (sogar den Stempel für die Buchung des Vertrags) und alle laufenden Mietkosten berücksichtigt. Ich verfolge jeden Cent, den ich für meine Immobilien ausgebe, und habe daher einen guten Überblick über diese Zahlen im Laufe der Jahre. Ich berücksichtige auch keine Finanzierungen in meiner „Nettorendite“, da dies große Unterschiede machen kann und nicht unbedingt die Leistung einer bestimmten Immobilie widerspiegelt. Mein Nettoertrag berechnet sich also wie folgt:
Nettorendite = (Jährlicher Mietgewinn (ohne Hypothek) / Gesamtkaufpreis + Kosten) * 100
In meinem Portfolio liegen die Renditen in der Regel bei 5 % für ein Einfamilienhaus und bei 7-8 % für ein HMO.
Ich betrachte das Kapitalwachstum als Bonus und rechne es nicht in meine Rendite ein.
Da meine Immobilien mit Hypotheken belastet sind, spiegeln die obigen Zahlen nicht meine tatsächlichen Renditen wider – die in allen Fällen viel besser sind! Hier kommt der Aspekt der Hebelwirkung zum Tragen, der Immobilien meiner Meinung nach zu einer hervorragenden Investition macht. Wenn wir mit einigen typischen Zahlen spielen, können wir dies veranschaulichen.
- Kaufpreis = 120.000 £
- Kaufkosten (Rechtskosten, Stempelgebühren usw.) = £5000
- Monatliche Miete = £650
- Jahresmiete – Kosten (30%) = £5460
- Rendite = 5460 / 125000 * 100 = 4,37 %.
Wir können nun eine Hypothek für die Immobilie in Höhe von 80 % des Kaufpreises und einem Zinssatz von 3,5 % aufnehmen – 96.000 £.
Dafür müssen wir nun monatlich Zinsen in Höhe von £280 zahlen.
Unser neues Jahreseinkommen beträgt also £5460 – (£280×12) = £2100
Unsere Kapitalrendite beträgt jetzt jedoch 2100 / 24000 (Betrag des Geschäfts) *100 = 8,75%.
In diesem typischen Beispiel haben wir durch die Aufnahme einer Hypothek unsere Investitionsrendite verdoppelt!
Wenn Sie eine Immobilie mehrere Jahre lang besessen haben und der Preis gestiegen ist, können Sie eine neue Hypothek aufnehmen, und wenn die Bank Ihnen 80 % des Wertes leiht, haben Sie vielleicht sogar die Möglichkeit, Ihr gesamtes Geld, das Sie ursprünglich für den Kauf der Immobilie verwendet haben, zurückzuholen. Wenn Sie dies getan haben, werden Ihre Mietrenditen unendlich sein, da Sie persönlich kein Geld in der Investition gebunden haben. Dies ist eindeutig eine hervorragende Situation!
Was passiert, wenn die Preise fallen?
Beim Kauf einer Immobilie ist es wichtig, ein gutes Geschäft zu machen und immer unter dem Marktpreis zu kaufen. Es gibt immer wieder Gelegenheiten, bei denen Menschen einen schnellen Verkauf benötigen, sei es wegen einer Scheidung oder weil sie einen schnellen Verkauf benötigen, um ihre nächste Traumimmobilie zu erwerben.
Wenn Sie schnell und professionell handeln, können Sie diese Situationen für sich nutzen. Auf diese Weise können Sie sich ein gewisses Sofortkapital sichern, das als Puffer dienen kann, falls die Preise fallen. Es gibt auch einen Immobilienzyklus, in dem die Preise, wie bei vielen anderen Vermögenswerten auch, im Laufe der Zeit steigen und fallen. Es wäre wichtig, nicht auf dem Höhepunkt dieses Zyklus zu kaufen.
Langfristig gesehen steigen die Preise jedoch, und Immobilien sind etwas für mich, das einen langen Horizont hat. Die Mieten steigen mit der Inflation, und die konstante Mietrendite wird nicht von den Schwankungen der Immobilienpreise beeinflusst, so dass ich mir darüber keine Sorgen mache.
Warum investieren Sie nicht in der Schweiz?
Der Markt in der Schweiz ist viel weniger liquide als im Vereinigten Königreich, und es gibt hier viel weniger Angebote. Auch die Rendite und der ROI sind viel geringer, obwohl die Zinsen niedriger sind. Schließlich ist es auch viel teurer und erfordert eine viel größere Investition an eigenem Kapital.
Ich würde gerne ein Haus in der Schweiz kaufen, um darin zu leben, aber nicht als Investition.
Sollte jeder in Immobilien investieren?
Immobilien sind nicht jedermanns Sache.
Es wird viele Höhen und Tiefen geben, und wenn Sie zu den Menschen gehören, die sich Sorgen machen, wenn Probleme auftauchen, dann sind Immobilieninvestitionen nichts für Sie. Fast unvermeidlich werden Sie früher oder später Mieter haben, die keine Miete zahlen, undichte Dächer, kaputte Waschmaschinen und andere Probleme. Wenn diese Dinge zu schlaflosen Nächten führen können, sollte man besser die Finger von Immobilien lassen.
Haben Sie einen Rat für Leute, die in die Immobilienbranche einsteigen wollen?
Eines der klassischen Motivationsbücher für Immobilieninvestitionen und passives Einkommen ist Rich Dad Poor Dad. Einige der beschriebenen Konzepte sind veraltet und auf vielen Märkten praktisch unmöglich. Aber ansonsten erklärt das Buch sehr gut die Möglichkeiten von Immobilieninvestitionen.
Es gibt viele weitere kostenlose Ressourcen, in denen Sie sich über Eigentum und die damit verbundenen Gesetze und Vorschriften informieren können. Dies ist eine gute Möglichkeit, sich zu informieren und nicht die dummen und teuren Fehler zu machen, die ich zu Beginn meiner Reise gemacht habe.
Vielen Dank an Iain, dass er seine tolle Geschichte mit uns geteilt hat!
Ich habe im Gespräch mit Iain viel über Immobilieninvestitionen gelernt. Es ist immer interessant, von jemandem zu lernen, der diese Arbeit gemacht hat! Da ich noch nie in Immobilien investiert habe, ist Iain viel kompetenter als ich.
Ich habe nicht vor, demnächst in Immobilien zu investieren. Wir werden ein Haus kaufen, um darin zu leben, aber das ist keine Investition. Aber danach, wenn wir unser Aktienportfolio wieder aufgefüllt haben, werden wir alternative Anlagen in Betracht ziehen. Und die Investition in Immobilien ist eines der Dinge, die wir in Betracht ziehen werden!
Wenn Sie sich fragen, wie Sie sich entscheiden sollen, habe ich einen Artikel über Mieten und Kaufen geschrieben. Und wenn Sie mieten wollen, habe ich einen Leitfaden über das Mieten in der Schweiz.
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