La valeur locative va disparaître : quels changements ?
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En septembre 2025, les citoyens suisses ont voté en faveur de la suppression de la valeur locative. Cela commencera à partir de l’année fiscale 2029, selon le Conseil fédéral. Alors, qu’est-ce qui va changer lorsque cette réforme entrera en vigueur ?
Dans cet article, nous détaillons la valeur locative et sa suppression. Certaines des conséquences pourraient être inattendues. Et il y a même des conséquences pour les locataires.
Valeur locative
Si vous êtes propriétaire immobilier, vous savez probablement ce qu’est la valeur locative imputée, mais beaucoup de gens ne connaissent pas bien cet impôt.
La taxe sur la valeur locative a commencé en 1934 en tant que prélèvement fiscal de crise pendant la Grande Dépression. Elle a ensuite été validée comme une taxe permanente en 1958. C’est un impôt sur un revenu fictif. L’idée est que les propriétaires soient imposés sur ce qu’ils économisent en loyer. Ainsi, même s’ils ne tirent aucun revenu de leur logement, ils sont quand même imposés comme s’ils le louaient.
Cependant, cela s’accompagne également de déductions. Étant donné que les propriétaires sont imposés sur la valeur locative (même s’ils n’ont aucun revenu), ils peuvent également déduire les intérêts qu’ils versent à la banque. De plus, ils peuvent également déduire les frais d’entretien et les coûts de rénovation de la maison. S’ils doivent remplacer un chauffe-eau, par exemple, cela peut être déduit du revenu imposable.
En pratique, cet impôt a augmenté les impôts pour les personnes ayant des hypothèques faibles et des coûts de rénovation faibles. Mais il a diminué les impôts des personnes ayant des hypothèques élevées et des coûts de rénovation élevés.
En soi, cet impôt n’est pas très compliqué. La seule chose compliquée à ce sujet est qu’il était nécessaire de remplir un questionnaire complet lors de l’achat d’une nouvelle maison. Ce questionnaire tentait d’évaluer la valeur locative de la maison en fonction de la taille, de l’emplacement et de la qualité de la maison.
Cependant, même s’il n’était pas compliqué, sa suppression pourrait avoir des conséquences importantes.
Suppression de la valeur locative
Le 28 septembre 2025, les citoyens suisses ont voté en faveur de la suppression de la valeur locative, avec une forte majorité de 57,7 %. L’objet du vote avait un nom déroutant car il s’appelait « impôt cantonal sur les résidences secondaires » et ne mentionnait pas la valeur locative. Si vous souhaitez lire les détails de la confédération elle-même, vous pouvez consulter la page officielle de la réforme.
À l’origine, la date d’entrée en vigueur n’avait pas été annoncée. Mais en avril 2026, le Conseil fédéral a annoncé que cela entrerait en vigueur le 1er janvier 2029.
Donc, à partir de 2029, cet impôt ne sera plus prélevé. Jusqu’à ce point, rien ne change.
Changements
Nous allons maintenant aborder les principaux changements qui se produiront lorsque la taxe cessera. Comme nous le verrons, il y a même des conséquences pour les non-propriétaires.
1. Plus de valeur locative
Le premier changement évident est la suppression de la valeur locative. Les nouveaux propriétaires n’auront pas à remplir le questionnaire. Et ce revenu fictif ne sera pas ajouté au revenu imposable des propriétaires.
Cela entraînera une diminution nette du revenu imposable pour chaque propriétaire. Mais ce n’est qu’un élément du changement.
2. La dette passive ne peut pas être déduite (pour les locataires aussi)
Un changement majeur est que les propriétaires ne pourront pas déduire les intérêts de leur hypothèque. Jusqu’à présent, la totalité des paiements d’intérêts hypothécaires pouvait être déduite du revenu imposable.
Ne plus pouvoir le faire aura des conséquences. Premièrement, cela rend le remboursement d’une hypothèque plus intéressant qu’avant. Auparavant, rembourser une hypothèque signifiait que les impôts augmenteraient. Maintenant, les impôts ne bougeront pas lors du remboursement d’une hypothèque. Cela rendra l’amortissement indirect beaucoup moins intéressant. Nous pourrions voir plus de gens rembourser leurs hypothèques qu’avant.
Ce que beaucoup de gens ne savent pas, c’est que ce changement est plus large que les seuls propriétaires. Le changement signifie également que les locataires ne peuvent pas déduire les intérêts sur les dettes passives privées. Jusqu’à présent, les gens pouvaient également déduire les paiements d’intérêts sur les prêts personnels, les prêts à la consommation ou les prêts Lombard. Il convient de mentionner que cela ne concerne que les dettes passives, c’est-à-dire les dettes qui ne sont pas liées à un actif générateur de revenus.
La dette active (dette pour acheter un actif générateur de revenus) reste déductible. La dette sur des actifs générateurs de revenus pourrait être une hypothèque pour un bien locatif. Ainsi, les propriétaires de biens locatifs peuvent toujours la déduire. Un autre exemple serait un prêt commercial.
Avec ce changement, certaines personnes paieront plus d’impôts parce qu’elles ne pourront pas déduire les paiements de la dette. Les prêts Lombard deviendront probablement moins intéressants. Et même les prêts automobiles deviendront moins intéressants puisque l’un de leurs avantages était d’être déductibles fiscalement (par rapport à un leasing, qui ne l’est pas).
Donc, ce changement est une augmentation nette des impôts pour chaque personne ayant une dette (à l’exception des propriétés locatives).
3. Les frais d’entretien ne peuvent pas être déduits
Pour la plupart, le changement le plus important est que les frais d’entretien ne peuvent plus être déduits. Jusqu’à présent, si quelqu’un devait refaire son toit, il pouvait déduire cette dépense de son revenu imposable. Cela faisait une différence significative dans les impôts et était l’une des déductions fiscales suisses les plus puissantes.
Les rénovations qui ajoutaient de la valeur à une maison (comme une piscine) ne pouvaient pas être déduites. Cependant, les rénovations qui augmentaient l’efficacité énergétique d’une maison pouvaient être déduites. Par exemple, le remplacement d’un chauffage au mazout par une pompe à chaleur pouvait être déduit.
Lorsque le changement entrera en vigueur, aucune déduction fiscale ne sera possible pour l’entretien.
À mon avis, ce changement fera une différence très significative. Le principal problème est que les rénovations d’efficacité énergétique ne seront plus déductibles. Je m’attends à ce que moins de rénovations dans ce domaine se produisent après l’entrée en vigueur de la suppression. La plupart des gens ne rénoveront pas leur maison pour l’efficacité énergétique sans une réduction d’impôt. Dans une situation où la réduction de l’impact environnemental est importante, ce changement peut avoir de graves conséquences.
Ces déductions restent possibles pour les biens locatifs.
Dans l’ensemble, nous pouvons nous attendre à moins de rénovations de la part des propriétaires lorsque la valeur locative disparaît.
Changements cantonaux
Actuellement, toutes les chances liées à la suppression de la valeur locative s’appliquent aux niveaux fédéral et cantonal. En effet, ce sont des choses que les cantons suivent à partir des déductions fédérales. Dans ce cas, les cantons suivent le cadre fiscal fédéral.
Le Conseil fédéral a déclaré que les cantons peuvent introduire de nouvelles déductions de leur propre chef. C’est l’une des raisons de la période de transition.
En octobre 2025, nous n’avons aucune information concrète sur les changements cantonaux. Nous devons donc supposer qu’actuellement, tous les cantons suivront simplement les changements fédéraux. Mais les choses peuvent changer au moment où la réforme entrera en vigueur. Je m’attends à ce que certains cantons autorisent les déductions pour les améliorations de l’efficacité énergétique.
Exception pour les primo-accédants
Dans la mise à jour de la loi, il existe une exception pour les primo-accédants qui peuvent déduire les intérêts hypothécaires de leur revenu imposable. Ce doit être la première fois qu’ils achètent un bien, et ce bien doit être une résidence principale.
Un couple marié peut déduire 10 000 CHF la première année. Ensuite, cela est réduit linéairement sur 10 ans (9 000 CHF la deuxième année, 8 000 CHF la troisième, et ainsi de suite). Une personne seule peut déduire 5 000 CHF la première année. Ensuite, cela est réduit linéairement sur 10 ans (4 500 CHF la deuxième année, 4 000 CHF la troisième, et ainsi de suite). Après 10 ans, plus aucune déduction n’est possible.
Pour l’éligibilité, la date d’achat sera prise en compte. Ainsi, même les personnes ayant acheté avant la réforme pourraient bénéficier de quelques années de déduction. Par exemple, si la réforme commence en 2029 et que quelqu’un a acheté en 2024, il pourra déduire jusqu’en 2034.
Ceci est fait pour encourager les primo-accédants.
Résumé avant et après
Nous pouvons faire une comparaison rapide de la situation avant et après.
| Sujet | Avant | Après |
|---|---|---|
| Valeur locative | Imposée comme revenu fictif ; questionnaire à l’achat | Supprimée |
| Intérêts hypothécaires | Déductibles du revenu imposable | Généralement non déductibles (exception pour les primo-accédants ; propriétés locatives) |
| Intérêts de la dette passive | Souvent déductibles (sous réserve de limites) | Non déductibles (confirmer la portée ; règles fédérales vs cantonales) |
| Entretien et rénovations | L’entretien et les améliorations de l’efficacité énergétique sont déductibles | Non déductibles |
| Allègement pour les primo-accédants | N/A | Déduction temporaire, réduite linéairement sur 10 ans |
La période de transition – Entre maintenant et 2029
La suppression de la valeur locative a été votée, mais aucun changement n’interviendra avant 2029.
Donc, pendant la période de transition, tout reste tel quel. Cependant, puisque nous savons que les choses vont bientôt changer, il est bon d’être préparé et d’anticiper.
Une chose qui aura probablement du sens est de déplacer certains travaux de rénovation plus tôt s’ils peuvent s’intégrer pendant la période de transition. Tout ce qui se passera après la période sera moins efficace sur le plan fiscal. Par exemple, si tu avais prévu des panneaux solaires en 2029, il serait plus prudent d’avancer cela à 2027 ou 2028 (si tes finances le permettent).
Il convient également de mentionner que les cantons peuvent introduire des déductions, mais ces déductions ne seront qu’aux niveaux cantonal et communal. Donc, ces déductions seront moins efficaces qu’avant. Et elles seront toutes différentes pour chaque canton.
Notre stratégie
Nous prévoyons de rénover notre maison plus tôt que prévu afin de bénéficier de déductions fiscales et d’éviter certaines rénovations ultérieurement.
En 2025, nous avons acheté une maison et nous avons plusieurs projets de rénovation à l’avenir. Donc, pour nous, la suppression de la valeur locative signifie également un changement de stratégie. Nous annulerons probablement certains de nos projets s’ils ne peuvent pas être déduits des impôts.
Dans les cinq prochaines années, nous avions prévu de mettre des panneaux solaires sur notre maison. Compte tenu de ce changement, les panneaux solaires deviendront une priorité par rapport à tout le reste. En effet, c’est la rénovation prévue la plus coûteuse. Et financièrement, cela n’a de sens qu’avec une déduction fiscale ; sinon, ce sera trop cher.
Certains des travaux de rénovation que nous avions prévus seront également déplacés en 2027. En gros, nous ferons plus en 2027 que ce que nous avions prévu dans les prochaines années. Et il est fort probable que nous annulions certaines des rénovations les plus coûteuses que nous avions prévues, car elles n’auraient eu de sens qu’avec la déduction.
Nous pensions également à des travaux d’isolation, mais je ne pense pas que nous le ferons du tout. Changer les fenêtres n’a plus beaucoup de sens non plus.
Dans l’ensemble, pour nous, la suppression de la valeur locative signifie déplacer certains travaux plus tôt et annuler certains autres travaux prévus pour plus tard.
Conclusion
Les citoyens suisses ont décidé d’arrêter le prélèvement de la valeur locative. Ce changement entrera en vigueur pour l’année fiscale 2029. À ce moment-là, la valeur locative n’existera plus. De plus, les intérêts passifs ne seront plus déductibles non plus, tout comme les rénovations et les améliorations de l’efficacité énergétique.
Pour certaines personnes, cela signifiera des impôts plus élevés, tandis que d’autres profiteront d’impôts moins élevés. Cela dépend surtout du montant des rénovations effectuées et du montant de l’amortissement déjà effectué.
D’une part, je suis content que cet impôt complexe et fictif disparaisse. Mais d’autre part, je suis inquiet de l’état des rénovations, en particulier des mesures d’efficacité énergétique, dont nous avons besoin.
Si vous souhaitez en savoir plus, vous pouvez lire des informations détaillées sur les impôts suisses.
Et toi ? Que pensez-vous de ce changement ?
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Bonjour Baptiste, excellente recap sur les changements qui arrivent et je suis assez d’accord avec les commentaires plus haut que retire cet impot, qui avait un effet multiplicateur claire sur l’economie suisse (a la fois les petites entreprises du batiment mais aussi du secteur bancaire) n’est pas une superbe idee, meme si d’un point de vue personnel ca sera un avantage pour moi (j’ai deja fait toutes mes renovations). Ma question est: est-il possible/judicieux de passer d’un amortissement indirect a un amortissement direct sur une hypotheque deja contractee?
Bonjour Abdel
Merci pour ton partage!
Pour ce qui est de l’hypothèque, oui, c’est possible, mais uniquement lors du renouvellement de l’hypothèque. On ne peut pas changer en cours de route (sauf exception de la banque peut-être). Sinon, il faudrait casser le contrat, mais ça peut coûter cher.
Bonjour,
merci pour cet article.
Vous ne parlez pas d’une éventuelle stratégie de remboursement progressif de sa dette, au lieu de la garder et de déduire ses intérêts.
Est-ce que votre stratégie risque de changer à ce sujet?
Merci!
Bonjour Florian,
Notre stratégie a toujours été de faire de l’amortissement direct, mais au minimum de 1% par an.
Je pense que ce changement rend l’amortissement indirect encore moins intéressant qu’avant.
Bonjour. D’après mes informations, les déductions fiscales pour les rénovation énergétiques seront supprimée seulement au niveau fédérale.
« Ainsi, les frais d’entretien des immeubles ne pourraient plus être déduits des impôts, et la
déduction relative aux mesures visant à économiser l’énergie et à ménager l’environnement ne
serait plus accordée pour l’impôt fédéral direct. Les cantons pourraient maintenir cette déduction,
mais jusqu’en 2050 au plus tard. »
https://www.efd.admin.ch/dam/fr/sd-web/gRoLnySZ7tx6/2025081-wohneigentumsbesteuerung-faq-fr.pdf
Ma stratégie serait donc plutôt de retarder ces travaux sachant qu’ils ont aussi l’avantage d’être déductible sur plusieurs période fiscale.
Bonjour Nicolas,
En fait, rien n’est sûr pour les cantons. En effet, la loi change au niveau fédéral. Mais aujourd’hui les cantons sont alignés sur la confédération.
Donc, oui, les cantons peuvent encore faire des déductions, mais aucun n’ont confirmés qu’ils allaient le faire.
Bonjour Baptiste,
Merci pour cet article intéressant.
J’ai cru comprendre qu’un projet solaire était dans ton viseur, c’est pourquoi je me permets de recommander l’entreprise Helion Energy du groupe AMAG.
En plus de leur longue expérience et fiabilité, ils ont développé un système domotique révolutionnaire qui permet de rentabiliser son installation sur une période plus courte en année.
Notamment via la première centrale électrique virtuelle en Suisse mais aussi en revendant de l’électricité à son voisinage jusqu’à 80% du prix de l’électricité (au lieu des 6 cts prévus).
En cas d’intérêt, je réponds volontiers à tes questions.
Meilleures salutations,
Jean
Salut,
Merci pour la recommandation. Nous allons effectivement essayer de planifier cela pour 2026.
Nous allons probablement demander des devis d’ici la fin de l’année. J’ai quelques entreprises dans le viseur, mais je n’avais pas pensé à AMAG/Helion, c’est une bonne idée!
Hello Jean. Comment marche ce système ? Tu as un lien d’explication :) ?
Probablement une des pires réformes de l’histoire récente. On y perd tous : baisse des recettes fiscales, moins de rénovations énergétiques au moment où on en a le plus besoin, transfert de richesses dans le mauvais sens. C’est vraiment une réforme catastrophique. Les gens sont si bêtes.
C’est vrai que ça n’est pas parfait, mais imposer un impôt sur un revenu fictif n’est pas parfait non plus, je préfère un système plus simple.
Ce n’est pas un revenu fictif, mais un revenu en nature. Quoi qu’il en soit, c’est la finalité. Je pense que beaucoup de « petits » propriétaires vont déchanter : pour la majorité des gens, cet impôt qui était vu comme injuste était plus que compensé par les déductions massives (si on questionne un revenu fictif, il serait juste de questionner des déductions parfois fictives aussi, comme la déduction forfaitaire). Comme d’habitude les gens ne voient que ce qui les arrangent, le méchant État qui taxe, sans voir la montagne de niches fiscales dont ils bénéficiaient. Résultat on se retrouve avec une politique publique qui va massivement plomber nos efforts climatiques et appauvrir l’État d’entre 3 et 4 milliards au pire moment. Du grand génie y a pas à dire. Ah et tous les vieux biens vont devenir invendables, et adieu les gens qui se lancent dans un vieux bien pour rénover, ce qui va accroître la pression sur les biens neufs et faire s’effondrer le prix des anciens. Du GÉNIE !
Bonjour Baptiste,
Merci pour ce bon résumé sur une réforme qui reste encore très vague. Je n’ai toujours pas compris s’il sera toujours possible de déduire sa dette. Je parle pas des intérêts hypothécaires mais bien du montant de la dette, les différents articles que j’ai pu lire ne sont pas clairs à ce sujet. Tu en penses quoi?
Bonjour greg,
Selon moi, rien ne change pour la déduction de la valeur de la dette. L’objet parle explicitement d’intérêts passifs, donc aucune mention du montant de la dette.