Der Eigenmietwert fällt weg – was ändert sich?
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Im September 2025 stimmte die Schweizer Stimmbevölkerung für die Abschaffung des Eigenmietwerts. Dies wird laut Bundesrat ab dem Steuerjahr 2029 gelten. Was wird sich also ändern, wenn diese Reform in Kraft tritt?
In diesem Artikel gehen wir detailliert auf den Eigenmietwert und seine Abschaffung ein. Einige der Konsequenzen könnten unerwartet sein. Und es gibt sogar Konsequenzen für Mieter.
Eigenmietwert
Wenn du Immobilienbesitzer bist, wirst du wahrscheinlich wissen, was der Eigenmietwert ist, aber viele Leute kennen diese Steuer nicht gut.
Die Eigenmietwertsteuer begann 1934 als Krisensteuer während der Grossen Depression. Sie wurde dann 1958 als dauerhafte Steuer eingeführt. Es ist eine Steuer auf fiktives Einkommen. Die Idee ist, dass Hausbesitzer für das besteuert werden, was sie an Miete sparen. Obwohl sie kein Einkommen aus ihrem Zuhause erzielen, werden sie trotzdem besteuert, als ob sie es vermieten würden.
Allerdings gibt es auch Abzüge dafür. Da Hausbesitzer auf den Eigenmietwert besteuert werden (obwohl sie kein Einkommen haben), können sie auch die Zinsen abziehen, die sie der Bank zahlen. Zusätzlich können sie auch Unterhaltskosten und Renovierungskosten für das Haus abziehen. Wenn sie zum Beispiel einen Warmwasserboiler wechseln müssen, kann dies vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.
In der Praxis erhöhte diese Steuer die Steuern für Personen mit niedrigen Hypotheken und geringen Renovierungskosten. Aber sie senkte die Steuern von Personen mit hohen Hypotheken und hohen Renovierungskosten.
An sich ist diese Steuer nicht sehr kompliziert. Das einzig Komplizierte daran ist, dass es beim Kauf eines neuen Hauses notwendig war, einen vollständigen Fragebogen auszufüllen. Dieser Fragebogen versuchte, den Eigenmietwert des Hauses basierend auf der Grösse, dem Standort und der Qualität des Hauses zu ermitteln.
Obwohl es nicht kompliziert war, kann seine Abschaffung erhebliche Konsequenzen haben.
Abschaffung des Eigenmietwerts
Am 28. September 2025 stimmte die Schweizer Stimmbevölkerung mit einer deutlichen Mehrheit von 57,7 % für die Abschaffung des Eigenmietwerts. Die Vorlage der Abstimmung hatte einen verwirrenden Namen, weil sie „kantonale Steuer auf Zweitwohnungen“ genannt wurde und den Eigenmietwert nicht erwähnte. Wenn du die Details vom Bund selbst lesen möchtest, kannst du dir die offizielle Reformseite ansehen.
Ursprünglich wurde das Datum des Inkrafttretens nicht bekannt gegeben. Doch im April 2026 gab der Bundesrat bekannt, dass dies am 1. Januar 2029 in Kraft treten wird.
Ab 2029 wird diese Steuer also nicht mehr erhoben. Bis zu diesem Zeitpunkt ändert sich nichts.
Änderungen
Wir werden nun die wichtigsten Änderungen behandeln, die passieren werden, wenn die Steuer wegfällt. Wie wir sehen werden, gibt es sogar einige Konsequenzen für Nicht-Eigentümer.
1. Kein Eigenmietwert mehr
Die erste offensichtliche Änderung ist die Abschaffung des Eigenmietwerts. Neue Hausbesitzer müssen den Fragebogen nicht mehr ausfüllen. Und dieses fiktive Einkommen wird nicht mehr zum steuerbaren Einkommen von Immobilienbesitzern hinzugefügt.
Dies wird zu einer Netto-Senkung des steuerbaren Einkommens für jeden Hausbesitzer führen. Aber das ist nur ein Teil der Änderung.
2. Passivschulden können nicht abgezogen werden (auch für Mieter)
Eine wichtige Änderung ist, dass Hausbesitzer die Zinsen ihrer Hypothek nicht mehr abziehen können. Bisher konnten die gesamten Hypothekarzinszahlungen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.
Dies nicht mehr tun zu können, wird einige Konsequenzen haben. Erstens macht es die Rückzahlung einer Hypothek interessanter als zuvor. Zuvor bedeutete die Rückzahlung einer Hypothek, dass die Steuern steigen würden. Jetzt werden sich die Steuern nicht ändern, wenn man eine Hypothek zurückzahlt. Dies wird die indirekte Amortisation deutlich weniger interessant machen. Wir könnten sehen, dass mehr Leute ihre Hypotheken zurückzahlen als zuvor.
Was viele Leute nicht wissen, ist, dass diese Änderung umfassender ist als nur für Hausbesitzer. Die Änderung bedeutet auch, dass Mieter keine Zinsen für private passive Schulden abziehen können. Bisher konnten Leute auch Zinszahlungen für Privatkredite, Konsumkredite oder Lombardkredite abziehen. Es ist erwähnenswert, dass dies nur passive Schulden betrifft, das heisst, Schulden, die nicht an ein einkommensgenerierendes Vermögen gebunden sind.
Aktivschulden (Schulden zum Kauf eines ertragsgenerierenden Vermögenswerts) bleiben abzugsfähig. Schulden für ertragsgenerierende Vermögenswerte könnten eine Hypothek für eine Mietliegenschaft sein. Somit können Eigentümer von Mietliegenschaften sie weiterhin abziehen. Ein weiteres Beispiel wäre ein Geschäftskredit.
Mit dieser Änderung werden einige Leute mehr Steuern zahlen, weil sie die Schuldenzahlungen nicht abziehen können. Lombardkredite werden wahrscheinlich weniger interessant werden. Und selbst Autokredite werden weniger interessant, da einer ihrer Vorteile die steuerliche Abzugsfähigkeit war (im Vergleich zu einem Leasing, das nicht abzugsfähig ist).
Diese Änderung ist also eine Netto-Steuererhöhung für jede Person mit Schulden (ausser für Mietobjekte).
3. Unterhaltskosten können nicht abgezogen werden
Für die meisten ist die einschneidendste Änderung, dass Unterhaltskosten nicht mehr abgezogen werden können. Bisher konnte jemand, der sein Dach neu decken musste, diese Ausgabe von seinem steuerbaren Einkommen abziehen. Dies machte einen erheblichen Unterschied bei den Steuern und war einer der leistungsstärksten Schweizer Steuerabzüge.
Renovationen, die den Wert eines Hauses steigerten (wie ein Pool), konnten nicht abgezogen werden. Allerdings konnten Renovationen, die die Energieeffizienz eines Hauses erhöhten, abgezogen werden. Zum Beispiel konnte der Ersatz einer Ölheizung durch eine Wärmepumpe abgezogen werden.
Wenn die Änderung in Kraft tritt, werden keine Steuerabzüge für den Unterhalt mehr möglich sein.
Meiner Meinung nach wird diese Änderung einen sehr grossen Unterschied machen. Das Hauptproblem ist, dass energieeffiziente Renovationen nicht mehr abzugsfähig sein werden. Ich erwarte, dass weniger Renovationen in diesem Bereich stattfinden werden, nachdem die Abschaffung in Kraft tritt. Die meisten Leute werden ihr Haus ohne Steuererleichterung nicht energieeffizient renovieren. In einer Situation, in der die Reduzierung der Umweltbelastung wichtig ist, kann diese Änderung schwerwiegende Konsequenzen haben.
Diese Abzüge bleiben für Mietliegenschaften möglich.
Insgesamt können wir weniger Renovationen von Hausbesitzern erwarten, wenn der Eigenmietwert wegfällt.
Kantonale Änderungen
Derzeit gelten alle Änderungen durch die Abschaffung des Eigenmietwerts sowohl auf Bundes- als auch auf Kantonsebene. Tatsächlich folgen die Kantone hier den eidgenössischen Abzügen. In diesem Fall folgen die Kantone dem eidgenössischen Steuerrahmen.
Der Bundesrat hat erklärt, dass die Kantone eigene neue Abzüge einführen können. Dies ist einer der Gründe für die Übergangsfrist.
Stand Oktober 2025 haben wir keine konkreten Informationen zu kantonalen Änderungen. Wir müssen also davon ausgehen, dass derzeit alle Kantone einfach den eidgenössischen Änderungen folgen werden. Aber die Dinge können sich ändern, bis die Reform in Kraft tritt. Ich erwarte jedoch, dass einige Kantone Abzüge für energieeffiziente Sanierungen zulassen werden.
Ausnahme für Ersterwerber
In der Gesetzesaktualisierung gibt es eine Ausnahme für Ersterwerber, die die Hypothekarzinsen von ihrem steuerbaren Einkommen abziehen können. Es muss das erste Mal sein, dass sie eine Liegenschaft kaufen, und diese Liegenschaft muss ein Hauptwohnsitz sein.
Ein Ehepaar kann im ersten Jahr 10.000 CHF abziehen. Danach wird dies linear über 10 Jahre reduziert (9.000 CHF im zweiten Jahr, 8.000 CHF im dritten Jahr und so weiter). Eine Einzelperson kann im ersten Jahr 5.000 CHF abziehen. Danach wird dies linear über 10 Jahre reduziert (4.500 CHF im zweiten Jahr, 4.000 CHF im dritten Jahr und so weiter). Nach 10 Jahren ist kein Abzug mehr möglich.
Für die Berechtigung wird das Kaufdatum berücksichtigt. Somit könnten selbst Personen, die vor der Reform gekauft haben, einige Jahre Abzüge erhalten. Wenn die Reform beispielsweise 2029 beginnt und jemand im Jahr 2024 gekauft hat, kann er bis 2034 Abzüge geltend machen.
Dies soll Ersterwerber fördern.
Zusammenfassung: Vorher und Nachher
Wir können einen schnellen Vergleich der Vorher- und Nachher-Situation anstellen.
| Thema | Vorher | Nachher |
|---|---|---|
| Eigenmietwert | Als fiktives Einkommen besteuert; Fragebogen beim Kauf | Abgeschafft |
| Hypothekarzinsen | Vom steuerbaren Einkommen abzugsfähig | Generell nicht abzugsfähig (Ausnahme für Ersterwerber; Mietobjekte) |
| Zinsen für passive Schulden | Oft abzugsfähig (unterliegt Grenzen) | Nicht abzugsfähig (Umfang prüfen; Bundes- vs. kantonale Regeln) |
| Unterhalt & Renovationen | Unterhalt und energieeffiziente Sanierungen sind abzugsfähig | Nicht abzugsfähig |
| Entlastung für Ersterwerber | K.A. | Temporärer Abzug, linear über 10 Jahre reduziert |
Die Übergangsfrist – Zwischen jetzt und 2029
Die Abschaffung des Eigenmietwerts wurde zwar beschlossen, aber bis 2029 wird es keine Änderungen geben.
Während der Übergangsfrist bleibt also alles wie gehabt. Da wir jedoch wissen, dass sich die Dinge bald ändern werden, ist es gut, vorbereitet zu sein und vorauszuschauen.
Eine Sache, die wahrscheinlich sinnvoll sein wird, ist, einige Renovationsarbeiten vorzuziehen, wenn sie diese während der Übergangsfrist unterbringen können. Alles nach dieser Frist wird weniger steuereffizient sein. Wenn du zum Beispiel Sonnenkollektoren für 2029 geplant hast, wäre es sicherer, dies auf 2027 oder 2028 vorzuziehen (sofern es finanziell möglich ist).
Es ist auch erwähnenswert, dass Kantone einige Abzüge einführen können, diese Abzüge aber nur auf kantonaler und kommunaler Ebene gelten werden. Diese Abzüge werden also weniger effizient sein als zuvor. Und sie werden für jeden Kanton unterschiedlich sein.
Unsere Strategie
Wir planen, unser Haus früher als geplant zu renovieren, um Steuerabzüge zu erhalten und einige Renovierungen später zu vermeiden.
Im Jahr 2025 haben wir ein Haus gekauft, und wir haben mehrere Renovationsprojekte in der Zukunft. Für uns bedeutet also die Abschaffung des Eigenmietwerts auch eine Strategieänderung. Wir werden wahrscheinlich einige unserer Projekte streichen, wenn sie nicht von den Steuern abziehbar sind.
In den nächsten fünf Jahren hatten wir geplant, Solaranlagen auf unserem Haus zu installieren. Angesichts dieser Änderung werden Solaranlagen Priorität vor allem anderen haben. Tatsächlich ist dies die teuerste geplante Renovation. Und finanziell macht es nur mit einem Steuerabzug Sinn; sonst wird es zu teuer.
Einige der von uns geplanten Renovationsarbeiten werden ebenfalls auf 2027 verschoben. Wir werden im Grunde 2027 mehr tun, als wir in den nächsten Jahren geplant hatten. Und es ist sehr wahrscheinlich, dass wir einige der teuersten Renovationen, die wir geplant hatten, streichen werden, weil sie nur mit dem Abzug Sinn gemacht hätten.
Wir dachten auch über Isolationsarbeiten nach, aber ich glaube nicht, dass wir das überhaupt tun werden. Auch der Fensterwechsel macht nicht mehr allzu viel Sinn.
Insgesamt bedeutet für uns die Abschaffung des Eigenmietwerts, einige Arbeiten vorzuziehen und andere, für später geplante Arbeiten zu streichen.
Schlussfolgerung
Die Schweizer Stimmbevölkerung hat entschieden, die Erhebung des Eigenmietwerts einzustellen. Diese Änderung wird im Steuerjahr 2029 in Kraft treten. Zu diesem Zeitpunkt wird der Eigenmietwert nicht mehr existieren. Zusätzlich werden auch passive Zinsen nicht abzugsfähig sein, genauso wenig wie Renovationen und energieeffiziente Sanierungen.
Für einige Leute bedeutet dies höhere Steuern, während andere von niedrigeren Steuern profitieren werden. Dies hängt hauptsächlich ab von der Menge der durchgeführten Renovationen und der bereits erfolgten Amortisation.
Einerseits bin ich froh, dass diese komplexe und fiktive Steuer wegfällt. Andererseits bin ich besorgt über den Zustand der Renovationen, insbesondere über Massnahmen zur Energieeffizienz, die wir brauchen.
Wenn du mehr erfahren möchtest, kannst du detailliert über Schweizer Steuern lesen.
Wie sieht es bei Ihnen aus? Was denkst du über diese Änderung?
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Meines Wissens gehört die Erstellung einer Solaranlage nicht zum abzugsfähigen Unterhalt oder Reparaturen. Gewisse Kantone leisten an solche Anlagen Förderbeiträge. Die Investition in Solaranlagen stellt eine Wertvermehrung dar welche beim Verkauf der Immobilie von der Grundstückgewinnsteuer in Abzug gebracht werden können.
Soweit ich weiß (ich kann mich natürlich irren), können Solarzellen von der Steuer abgesetzt werden, da sie die Energieeffizienz verbessern. Dies ist eine Ausnahme von der Regel über die Wertsteigerung, die toleriert wird.
@Baptiste, bezüglich Solar und Fenster/Isolation folgende Gedanken die evt. berücksichtigt werden sollten, um letztlich entscheiden zu können, welche Massnahmen sich bis 2027 lohnen und welche noch warten können.
Solaranlage:
Welche Ausrichtung hat das Dach, idealerweise Süden?
Was ist das Ziel: möglichst hohe Autarkie, mit oder ohne Batteriespeicher?
Soll im Zuge dessen auch die Heizung (z. B. mit Wärmepumpe) bzw. der Boiler ersetzt werden?
Ein Gesamtsystem, das alle diese Punkte berücksichtigt, bietet in der Regel den Vorteil, dass alle Komponenten optimal aufeinander abgestimmt sind.
Isolation:
Je nach Alter und Zustand des Gebäudes kann der Ersatz der Fenster und eine neue Aussenisolation durchaus sinnvoll sein. Besonders bei älteren Fenstern (älter als 30 Jahre) lohnt sich ein Austausch, ich würde daher den Austausch der Fenster auf jeden Fall priorisieren.
Danke für die Tipps, Markus!
Ein wenig Hintergrundinformation:
* Wir haben bereits zwei Wärmepumpen (Heizung, Boiler und Schwimmbad).
* Wir haben eine gute, wenn auch nicht perfekte Ausrichtung mit einer großen Kapazität (90 m²).
Es ist ein guter Punkt, dass alles aufeinander abgestimmt sein muss. Wir haben derzeit alte Heizkörper. Diese müssen eines Tages durch effizientere und besser geeignete Heizkörper ersetzt werden.
Die Fenster wurden vor weniger als 10 Jahren ausgetauscht. Die Außenisolierung könnte jedoch erneuert werden. Allerdings ist das bei einem Chalet nicht ideal.
Bei Stockerkeigentum sind bisher die Einlagen in den Erneuerungsfond steuerlich abzugsfähig, nicht aber aus dem Fond bezahlte Reparaturen und Unterhalt.
Ist schon jetzt absehbar, dass gewisse Erneuerungsarbeiten nicht bis zum Wegfall des Eigenmietwertes ausgeführt werden können, besteht die Möglichkeit die erwarteten Kosten schon vorab in den Erneuerungsfond einzuzahlen um diese noch vom Eigenmietwert in Abzug bringen zu können.
Interessant, daran habe ich noch gar nicht gedacht. Ich weiß nicht, ob die Regeln für Eigentumswohnungen dieselben sind. Aber es könnte interessant sein, den Renovierungsfonds im Voraus aufzuladen.