Le coût de posséder notre maison après un an

Impôts sur les retraits

La première dépense que nous avons dû payer était les taxes de retrait. Nous avons utilisé une partie de notre deuxième pilier et une partie de notre troisième pilier pour le versement initial de la maison.

Au total, nous avons retiré les éléments suivants :

• 50’000 CHF de notre deuxième pilier.
• 17’500 CHF de notre troisième pilier.

Lorsque nous retirons de l’argent des fonds de retraite, nous payons des impôts progressifs. Cela signifie que nous payons un taux d’imposition faible pour un montant faible, et que plus le montant augmente, plus le taux d’imposition des montants élevés augmente.

Comme pour tout ce qui concerne le système fiscal suisse, nous devons payer des impôts à différents niveaux. Ce système devient très vite compliqué. Pour notre exemple, rappelons que nous sommes mariés, et dans le canton de Fribourg, les chiffres seront différents selon le canton et l’état civil.

Au niveau fédéral, nous avons payé 129,80 CHF. Cette taxe a été calculée comme une redevance de 0,9615% du total de 67500 CHF. Et nous ne devons payer que 20 % de ce montant.

Au niveau cantonal, nous avons payé 1’475 CHF. Les premiers 5000 CHF sont hors taxes. Les 40’000 CHF suivants sont imposés à 2%, et les 22’500 CHF suivants à 3%.

Enfin, au niveau de la municipalité, nous avons payé 1180 CHF. Dans notre commune, nous payons 0,80 CHF pour chaque 1 CHF imposé par le canton. Donc, 0,8 fois 1’475 CHF est 1180 CHF.

Nous avons également payé des frais de 500 CHF pour le retrait de notre deuxième pilier, AXA. Ces frais sont scandaleux, beaucoup trop chers. C’est déjà un mauvais deuxième pilier, avec des rendements très faibles et des frais élevés.

Au total, nous avons donc payé 3284,80 CHF pour retirer de l’argent de nos deuxième et troisième piliers.

Frais de transfert de maison

La facture la plus importante, et de loin, que nous avons dû payer était la taxe pour le transfert officiel de la propriété. Je ne comprends pas comment cela peut être si cher. Dans mon esprit, il suffit de changer le nom de quelques éléments sur un ordinateur.

Au total, nous avons payé 23’315 CHF pour cette facture. Je ne peux toujours pas le croire. Cette redevance est composée de deux parties, une redevance fixe et une redevance proportionnelle. Les frais proportionnels sont de loin la partie la plus coûteuse.

Pour les frais proportionnels, nous avons payé 1,5% de la valeur de la maison au canton. Il en va de même pour la municipalité. C’est 3% de la valeur de la maison qui est gaspillée. Cette partie a donc représenté 21’450 CHF. Et le reste, ce sont les frais fixes.

Frais de notaire

Les frais de notaire constituent un autre frais unique important. Pour notre contrat de maison, nous avons payé 3400 CHF pour le notaire. Compte tenu de la faible quantité de travail nécessaire, il s’agit déjà d’une redevance élevée. Toutefois, par rapport au registre foncier, cette situation est équitable.

Intérêts hypothécaires

Lorsque vous êtes propriétaire de votre maison, vous remplacez le loyer par des intérêts hypothécaires. Nous payons actuellement 305,10 CHF par mois pour notre hypothèque. Ce montant ne représente que les intérêts de notre dette. L’amortissement n’est pas une dépense puisqu’il fait passer l’argent de la trésorerie à l’immobilier. L’amortissement n’est pas perdu et ne modifie pas notre valeur nette.

Ces intérêts sont vraiment faibles. Nous sommes plutôt satisfaits de nos conditions d’emprunt sur 5 ans. Une fois qu’elle sera terminée, nous passerons probablement à une hypothèque SARON. A ce stade, notre taux d’intérêt va probablement augmenter.

Au fil des ans, ce montant d’intérêts diminuera légèrement puisque nous effectuons directement la moitié de l’amortissement. Ainsi, chaque année, notre dette diminue légèrement et nous payons moins d’intérêts.

Si vous voulez en savoir plus, je consacre un article entier aux hypothèques en Suisse.

Assurance habitation

Lorsque vous louez, vous devez payer l’assurance pour les objets se trouvant à l’intérieur de l’appartement et la responsabilité civile. Lorsque vous êtes propriétaire, vous devez toujours payer ces deux assurances, mais vous avez deux assurances supplémentaires.

Vous devez d’abord payer l’assurance cantonale des bâtiments (ECAB dans le canton de Fribourg). Cette assurance bâtiment se situe au niveau cantonal, vous n’avez donc pas à choisir celle que vous utilisez. Pour cela, je paie 312,65 par an.

Cette assurance du premier bâtiment est facultative dans certains cantons. Mais comme elle protège contre la destruction de votre maison par un incendie ou des dégâts naturels, il est probablement judicieux de la conserver.

Nous payons également une deuxième assurance bâtiment pour ce que l’assurance cantonale ne couvre pas (fenêtres et objets à l’extérieur de la maison). Pour cela, je paie 420,80 CHF.

Ainsi, au total, nous payons 733,45 CHF par an ou 61,12 CHF par mois de plus en étant propriétaires de notre maison.

Chauffage

Actuellement, nous payons environ 200 CHF par mois pour le chauffage. Toutefois, cela devrait changer l’année prochaine. Nous nous attendons à moins de 150 CHF par mois.

La raison en est que la majeure partie de notre facture de chauffage est encore basée sur la consommation de l’ancien propriétaire, qui semblait utiliser le système de chauffage de manière assez intensive. La facture devrait donc être moins élevée si nous apprenons à mieux utiliser le système de chauffage.

Néanmoins, c’est beaucoup plus que ce que nous payions auparavant (environ 50 CHF par mois). Mais nous avons un volume de chaleur beaucoup plus important.

Ainsi, à ce stade, nous payons environ 150 CHF de plus par mois pour chauffer notre maison que pour notre appartement.

Impôts

La plupart des gens pensent que lorsqu’on est propriétaire, on paie moins d’impôts. Mais ce n’est pas le cas, du moins pas pour l’instant, ni pour la plupart des gens.

Lorsque vous êtes propriétaire, vous pouvez déduire vos paiements d’intérêts de votre revenu imposable. Cela réduira donc vos impôts. Dans mon cas, je peux déduire 305,10 CHF par mois.

Cependant, vous devez également ajouter un revenu locatif virtuel à vos impôts. Dans notre cas, le bureau des impôts a évalué ce revenu locatif à 1217 CHF par mois. Cela s’ajoute donc à mon revenu imposable.

Donc, au total, j’ai 911,90 CHF de revenu virtuel supplémentaire par mois avec la maison. Avec notre taux marginal d’imposition d’environ 40 %, je paie 364,76 CHF d’impôts mensuels supplémentaires à cause de la maison.

Dans le passé, il en allait souvent autrement, car les taux d’intérêt étaient beaucoup plus élevés et vous pouviez donc déduire plus d’argent que la valeur locative.

En outre, vous devez également payer l’impôt foncier. Cette redevance est un pourcentage de la valeur de votre maison. Ce pourcentage dépend de votre canton. Dans notre cas, nous payons 0,2 % de la valeur imposable de notre maison par an. Nous devons donc payer 720 CHF par an en plus. Cela représente 60 CHF de plus par mois.

Louer ou posséder

Nous pouvons donc faire un résumé rapide de l’achat et de la location dans notre cas.

Ce tableau est comparable à celui de notre appartement précédent :

Au total, nous économisons 419,92 CHF par mois en étant propriétaires de notre maison!

Cela signifie-t-il que la location est nécessairement moins bonne que la propriété ? Non ! Ce résumé ne prend en compte que les coûts directs de chaque option. Mais dans la pratique, nous devons également tenir compte du coût d’opportunité du montant de la mise de fonds. Sans oublier les frais de maintenance qui peuvent peser lourd dans la balance.

Par ailleurs, la location d’une maison dans notre quartier coûterait environ 2500 CHF. Et il n’y a pratiquement pas d’actifs de ce type sur le marché (l’une des raisons pour lesquelles nous l’avons acheté en premier lieu).

Encore une fois, il ne s’agit là que de ce que nous avons directement payé pour une année !

Si vous voulez avoir une vue d’ensemble, vous pouvez consulter mon article sur l’achat et la location en Suisse.