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Können Sie mit Direct Real Estate Funds Steuern sparen?

Baptiste Wicht | Aktualisiert: |

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In der Schweiz gibt es zwei Arten von Immobilienfonds: direkte und indirekte. Die Verwendung von beidem hat unterschiedliche steuerliche Auswirkungen. Wenn Sie also in diese Fonds investieren, ist es wichtig zu wissen, welchen Sie wählen.

In diesem Artikel werde ich mich mit den Feinheiten direkter Immobilienfonds befassen und sie mit indirekten Fonds vergleichen. Wenn Sie die Lektüre beendet haben, werden Sie genau wissen, ob direkte oder indirekte Immobilienfonds die richtige Wahl für Sie sind.

Steuern auf Fonds und ETFs

Zunächst sollten wir rekapitulieren, welche Steuern wir normalerweise auf Fonds und ETFs zahlen.

In der Schweiz ist die Hauptsteuer, die wir für ETFs zahlen, die Einkommenssteuer. Während Dividenden als Einkommen besteuert werden, sorgt dieses System für eine gerechte Verteilung des Vermögens. Es ist wichtig zu wissen, dass dies die Dividenden zwar weniger effizient erscheinen lässt als in anderen Ländern, aber auch zu einer stabilen und florierenden Wirtschaft beiträgt.

Die zweite Steuer, die wir zahlen werden, ist die Vermögenssteuer. Die Schweiz erhebt eine Vermögenssteuer auf der Grundlage unseres steuerpflichtigen Nettovermögens. Dies ist in der Regel ein kleiner Betrag, der jedoch jedes Jahr besteuert wird, so dass er vor allem im Ruhestand erheblich sein kann.

Die letzte Steuer ist die Kapitalertragssteuer. Die meisten Anleger müssen sich darüber keine Gedanken machen, da Kapitalgewinne im Allgemeinen steuerfrei sind. Ich sage generell, weil nur professionelle Anleger Kapitalertragssteuer zahlen.

Direkte vs. Indirekte Immobilienfonds

Bei einem Immobilienfonds gibt es zwei Möglichkeiten für das Eigentum an den Immobilienwerten:

  • Direkte Eigentümerschaft: Der Fonds selbst ist Eigentümer der Vermögenswerte.
  • Indirekte Eigentümerschaft: Die Fondsaktionäre besitzen die Vermögenswerte indirekt, und der Fonds verwaltet sie.

Aus praktischer Sicht macht das für die Anleger keinen Unterschied. Die Anleger können sie nach wie vor auf die gleiche Weise kaufen, und sie werden auch auf die gleiche Weise verbucht.

Vom steuerlichen Standpunkt aus gesehen macht es jedoch einen großen Unterschied. Ein direkter Immobilienfonds wird nämlich direkt besteuert, während ein indirekter Immobilienfonds alle Steuern an den Aktionär weitergibt.

Das bedeutet, dass Sie keine Steuern auf einen direkten Immobilienfonds zahlen müssen:

  • Keine Steuern auf Ausschüttungen (Dividenden für Immobilien).
  • Keine Vermögenssteuer (das steuerpflichtige Vermögen ist bei diesen Fonds gleich Null).
  • Keine Kapitalertragssteuer.

Dies ist keine Steuerhinterziehung, da der Fonds selbst besteuert wurde. Die Fondsgesellschaft wird also Steuern auf die Ausschüttungen zahlen. Dies wird sich in den Ausschüttungen und der Gesamtperformance des Fonds widerspiegeln.

Wählen Sie direkt oder indirekt?

Macht es also einen Unterschied, wenn beide besteuert werden, aber auf unterschiedliche Teile?

Ja! Es hängt alles davon ab, ob Sie höher besteuert werden als ein Unternehmen.

Die Fondsgesellschaft selbst wird mit rund 15% besteuert. Dies kann von Kanton zu Kanton variieren, aber dies ist der durchschnittliche Unternehmenssteuersatz der Schweiz.

Als Privatperson zahlen Sie Einkommensteuer auf der Grundlage Ihres Grenzsteuersatzes. Und Ihre Vermögenssteuer wird stark von Ihrem Kanton und Ihrer Situation abhängen.

Es gibt also zwei Situationen, in denen ein direkter Immobilienfonds besser wäre:

  • Wenn Sie eine erhebliche Vermögenssteuer zahlen, da die direkte Version vermögenssteuerfrei wäre.
  • Wenn Sie einen hohen Grenzsteuersatz haben, da die Fondsausschüttungen einkommenssteuerfrei sind.

Da dies von Ihren Steuern abhängt, ist es von Anleger zu Anleger unterschiedlich. Anleger in Niedrigsteuerkantonen müssen sich vielleicht nicht viel Gedanken machen, aber Anleger in Hochsteuerkantonen könnten wirklich an einem Wechsel zu Direktfonds interessiert sein.

Es ist auch wichtig zu wissen, dass einige Fonds gemischte Eigentumsverhältnisse haben. Das bedeutet, dass sie einige Immobilien direkt und einige Immobilien indirekt besitzen. Infolgedessen werden einige Ausschüttungen besteuert, andere wiederum nicht.

Wie wählt man einen Immobilienfonds aus?

Sie müssen den Fonds auswählen, nachdem Sie entschieden haben, ob Sie einen direkten oder indirekten Immobilienfonds wünschen. Wie bereits erwähnt, gibt es viele dieser Fonds in der Schweiz.

Es gibt drei Hauptkategorien von Immobilienfonds:

  • Wohnsitz
  • Kommerziell
  • Gemischt

Da ich eine breite Anlage bevorzuge, würde ich einen gemischten Immobilienfonds wählen. Aber ich denke, ein Wohnfonds ist auch sehr sinnvoll. Heutzutage bin ich mir nicht sicher, ob ich überhaupt noch in Gewerbeimmobilien investieren würde.

Ich würde auch die Diversifizierung dieser Fonds in Betracht ziehen. Einige werden nur in einer Region der Schweiz investiert, während andere im ganzen Land investiert werden. Wenn möglich, würde ich einen gut diversifizierten Fonds wählen.

Noch vor den Gebühren würde ich auch die Größe der Fonds berücksichtigen. Ein kleiner Fonds wird nicht sehr stabil und sicher sein. Ich empfehle einen Fonds mit einer Marktkapitalisierung von mindestens einer Milliarde CHF. Ich habe Fonds von etwa 100 Millionen bis fast 10 Milliarden CHF gefunden, es gibt also erhebliche Unterschiede.

Nach der Marktkapitalisierung sollten wir uns die Gebühren ansehen. Diese Fonds sind nicht billig. Ich habe Fonds mit einer TER von 0,50% bis 1,50% gefunden. Ich persönlich würde alles, was höher als 1% ist, streichen. Aber dies ist eine Kategorie von Anlagen, für die wir deutlich mehr bezahlen als für einen guten Index-ETF.

Es gibt eine weitere interessante Kennzahl für Immobilienfonds: das Agio. Das Agio ist die Differenz zwischen dem Marktpreis und dem Nettoinventarwert des Fonds (basierend auf seinen Eigenschaften). In der Regel handeln diese Fonds mit einem Aufschlag, dem Agio. Ein Agio von 10% bedeutet beispielsweise, dass der Fonds zu 10% mehr Wert gehandelt wird als die Immobilien, die er besitzt. Manchmal kann der Fonds mit einem Abschlag, dem sogenannten Disagio, gehandelt werden.

Ich bin mir nicht sicher, ob ich diese Kennzahl bei der Auswahl eines Fonds verwenden würde, aber es ist auf jeden Fall interessant, sie zu betrachten. Dies ist eine Metrik, die sich von den Metriken der ETFs deutlich unterscheidet.

Wir können uns einige konkrete Beispiele ansehen. Ein interessanter indirekter Immobilienfonds ist der UBS Swiss SIMA Fonds. Es handelt sich um einen gemischten Fonds, der sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien umfasst. Es hat eine Marktkapitalisierung von 9,6 Milliarden CHF (die größte, die ich finden konnte). Seine TER liegt bei 0,90%, was in etwa dem Durchschnitt für diese Fonds entspricht. Und sein Agio (Aufschlag) beträgt 29,1%.

Bei den direkten Immobilienfonds habe ich den CS Ref Living Plus gefunden. Es handelt sich um einen reinen Wohnimmobilienfonds, da ich keinen hervorragenden direkten gemischten Immobilienfonds finden konnte. Seine Marktkapitalisierung beträgt 2,9 Milliarden CHF. Seine TER liegt bei 0,65% und ist damit eine der günstigsten. Schließlich liegt sein Agio bei 25,6%, womit er zu den teuersten Fonds gehört.

Diese beiden Fonds sind nur Ideen. Wenn Sie auf der Suche nach Immobilienfonds sind, empfehle ich Ihnen, Ihre Sorgfaltspflicht zu erfüllen, die beim Investieren unerlässlich ist.

Was ist mit ETFs?

Leider gibt es diese Unterscheidung bei Exchange Traded Funds (ETFs) nicht. Es gibt keine direkten Immobilien-ETFs für die Schweiz. Dies ist wahrscheinlich darauf zurückzuführen, dass der ETF direkt an der Börse gehandelt wird und nicht auf eine Bank beschränkt ist.

Diese Tatsache erklärt wahrscheinlich auch, warum es in der Schweiz nur wenige Immobilien-ETFs gibt. Auf der anderen Seite gibt es viele Immobilienfonds (ich habe mehr als 40 gezählt).

Schlussfolgerung

Das Wissen über direkte und indirekte Beteiligungen ist wichtig, wenn Sie in Immobilienfonds investieren möchten. Dies kann sich erheblich auf Ihre Steuern und die Wahl eines Fonds auswirken.

Auch wenn ich nicht in Immobilienfonds investiere, finde ich das interessant. Bevor ich mich mit diesem Thema beschäftigt habe, wusste ich nicht, dass man aus diesen Fonds steuerfreie Ausschüttungen erhalten kann.

Wenn Sie an Immobilien interessiert sind, gibt es andere Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren. In Zukunft werden wir möglicherweise eine Immobilie kaufen, um sie zu mieten. Aber wir haben uns noch nicht entschieden. Immobilienfonds sind ebenfalls interessant, aber ich wünschte, es gäbe mehr ETFs auf diesen Markt.

Was ist mit Ihnen? Was halten Sie von diesen direkten oder indirekten Mitteln?

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Baptiste Wicht gründete thepoorswiss.com im Jahr 2017. Er erkannte, dass er in die Falle der Lifestyle-Inflation tappte. Er beschloss, seine Ausgaben zu senken und sein Einkommen zu erhöhen. In diesem Blog geht es um seine Geschichte und seine Erkenntnisse. Im Jahr 2019 spart er mehr als 50 % seines Einkommens. Er hat es sich zum Ziel gesetzt, finanziell unabhängig zu werden. Sie können Herrn The Poor Swiss hier eine Nachricht schicken.

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