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Pouvez-vous économiser des impôts avec les fonds immobiliers directs ?

Baptiste Wicht | Mis à jour: |

(Information: certains des liens ci-dessous peuvent être des liens d'affiliation)

La Suisse dispose de deux types de fonds immobiliers : directs et indirects. L’utilisation des deux a des implications fiscales différentes. Si vous investissez dans ces fonds, il est donc essentiel de savoir lequel choisir.

Dans cet article, je me pencherai sur les subtilités des fonds immobiliers directs et les comparerai aux fonds indirects. À la fin de votre lecture, vous saurez clairement si les fonds immobiliers directs ou indirects sont le bon choix pour vous.

Taxes sur les fonds et les ETF

Tout d’abord, il convient de rappeler les taxes que nous payons habituellement sur les fonds et les ETF.

En Suisse, le principal impôt que nous payons pour les ETF est l’impôt sur le revenu. Bien que les dividendes soient imposés comme des revenus, ce système garantit une répartition équitable des richesses. Il est important de noter que si les dividendes peuvent sembler moins efficaces que dans d’autres pays, ils contribuent également à la stabilité et à la prospérité de l’économie.

Le deuxième impôt que nous paierons est l’impôt sur la fortune. La Suisse applique un impôt sur la fortune basé sur notre fortune nette imposable. Il s’agit généralement d’un petit montant, mais il est imposé chaque année et peut donc devenir important, surtout au moment de la retraite.

Le dernier impôt est l’impôt sur les plus-values. La plupart des investisseurs n’ont pas à s’en préoccuper, car les plus-values sont généralement exonérées d’impôt. Je dis généralement, car seuls les investisseurs professionnels paieront l’impôt sur les plus-values.

Fonds immobiliers directs ou indirects

Un fonds immobilier offre deux possibilités pour la propriété des actifs immobiliers :

  • Propriété directe : Le fonds lui-même possède les actifs.
  • Propriété indirecte : Les actionnaires du fonds possèdent indirectement les actifs et le fonds les gère.

D’un point de vue pratique, cela ne fait aucune différence pour les investisseurs. Les investisseurs peuvent toujours les acheter de la même manière et ils seront comptabilisés de la même façon.

Cependant, d’un point de vue fiscal, cela fait une grande différence. En effet, un fonds immobilier direct sera imposé directement, tandis qu’un fonds immobilier indirect répercutera tous les impôts sur l’actionnaire.

Cela signifie que vous ne payez pas d’impôts sur un fonds immobilier direct :

  • Pas d’impôts sur les distributions (dividendes pour les biens immobiliers).
  • Pas d’impôt sur la fortune (le patrimoine imposable est nul pour ces fonds).
  • Pas d’impôt sur les plus-values.

Il ne s’agit pas d’une évasion fiscale, puisque le fonds lui-même a été taxé. La société de gestion du fonds paiera donc des impôts sur les distributions. Cela se reflétera dans les distributions et le fonds de performance totale.

Choisissez Direct ou indirect ?

Par conséquent, si les deux sont taxés, mais sur des parties différentes, cela fait-il une différence ?

Oui ! Tout dépend si vous êtes plus taxé qu’une entreprise.

La société de fonds elle-même sera taxée à environ 15 %. Ce taux peut varier d’un canton à l’autre, mais il s’agit du taux moyen d’imposition des sociétés en Suisse.

En tant que personne physique, vous paierez l’impôt sur le revenu en fonction de votre taux marginal d’imposition. Et votre impôt sur la fortune dépendra fortement de votre canton et de votre situation.

Il y a donc deux situations dans lesquelles un fonds immobilier direct serait préférable :

  • Si vous payez un impôt sur la fortune important, puisque la version directe serait exonérée d’impôt sur la fortune.
  • Si vous avez un taux marginal d’imposition élevé, puisque les distributions du fonds sont exonérées d’impôt sur le revenu.

Comme ce montant dépend de vos impôts, il varie d’un investisseur à l’autre. Les investisseurs des cantons à faible taux d’imposition n’auront peut-être pas à s’en soucier beaucoup, mais les investisseurs des cantons à taux d’imposition élevé pourraient être réellement intéressés par le passage à des fonds directs.

Il est également important de noter que certains fonds ont des propriétaires mixtes. Cela signifie qu’ils possèdent certains biens directement et d’autres indirectement. Par conséquent, certaines distributions seront imposées et d’autres non.

Comment choisir un fonds immobilier ?

Vous devez choisir le fonds après avoir déterminé si vous souhaitez un fonds immobilier direct ou indirect. Comme nous l’avons mentionné, il existe un grand nombre de ces fonds en Suisse.

Il existe trois grandes catégories de fonds immobiliers :

  • Résidentiel
  • Commercial
  • Mixte

Comme je préfère les investissements larges, je choisirais un fonds immobilier mixte. Mais je pense qu’un fonds résidentiel a également beaucoup de sens. Aujourd’hui, je ne suis pas sûr d’investir dans l’immobilier commercial.

Je prendrais également en considération la diversification de ces fonds. Certains seront investis uniquement dans une région de la Suisse, tandis que d’autres seront investis dans l’ensemble du pays. Si possible, je choisirais un fonds bien diversifié.

Avant même les frais, je prendrais également en considération la taille des fonds. Un petit fonds ne sera pas très stable et sûr. Je vous recommande un fonds dont la capitalisation boursière est d’au moins un milliard de francs suisses. J’ai trouvé des fonds allant d’environ 100 millions à près de 10 milliards de francs suisses, ce qui signifie qu’il existe des variations importantes.

Après la capitalisation boursière, il convient d’examiner les frais. Ces fonds ne sont pas bon marché. J’ai trouvé des fonds avec un TER de 0,50 % à 1,50 %. Personnellement, j’éliminerais tout ce qui est supérieur à 1 %. Mais il s’agit d’une catégorie d’investissements pour laquelle nous paierons beaucoup plus que pour un bon ETF indiciel.

Il existe une autre mesure intéressante pour les fonds immobiliers : l’agio. L’agio est la différence entre le prix du marché et la valeur nette d’inventaire du fonds (basée sur ses propriétés). En général, ces fonds négocient une prime, l’agio. Par exemple, un agio de 10 % signifie que le fonds se négocie à une valeur supérieure de 10 % à celle des biens immobiliers qu’il possède. Parfois, le fonds peut être négocié avec une décote appelée disagio.

Je ne suis pas certain d’utiliser cette mesure pour choisir un fonds, mais il est intéressant de l’examiner. Il s’agit d’un indicateur très différent de celui des ETF.

Nous pouvons examiner quelques exemples concrets. Un fonds immobilier indirect intéressant est le fonds UBS Swiss SIMA. Il s’agit d’un fonds mixte comprenant à la fois des propriétés résidentielles et commerciales. Sa capitalisation boursière s’élève à 9,6 milliards de francs suisses (chiffre le plus élevé que j’ai pu trouver). Son TER est de 0,90 %, ce qui correspond à la moyenne de ces fonds. Son agio (prime) est de 29,1 %.

Pour les fonds immobiliers directs, j’ai trouvé le CS Ref Living Plus. Il s’agit d’un fonds exclusivement résidentiel, car je n’ai pas trouvé d’excellent fonds immobilier mixte direct. Sa capitalisation boursière est de 2,9 milliards de francs suisses. Son TER est de 0,65%, parmi les moins chers. Enfin, son agio est de 25,6%, ce qui le place parmi les fonds les plus chers.

Ces deux fonds ne sont que des idées. Si vous recherchez des fonds immobiliers, je vous recommande de faire preuve de diligence, ce qui est essentiel en matière d’investissement.

Qu’en est-il des ETF ?

Malheureusement, cette distinction n’existe pas pour les fonds négociés en bourse (ETF). Il n’y a pas d’ETF immobilier direct pour la Suisse. Cela s’explique probablement par le fait que l’ETF est négocié directement sur le marché boursier et qu’il n’est pas limité à une banque.

Ce fait explique probablement aussi pourquoi il existe peu d’ETF immobiliers en Suisse. D’autre part, de nombreux fonds immobiliers sont disponibles (j’en ai compté plus de 40).

Conclusion

Il est important de connaître les notions de propriété directe et indirecte si vous souhaitez investir dans des fonds immobiliers. Cela peut avoir une incidence considérable sur vos impôts et sur la manière dont vous choisissez un fonds.

Même si je n’investis pas dans des fonds immobiliers, je trouve cela intéressant. Avant de faire des recherches sur ce sujet, je ne savais pas que ces fonds pouvaient être distribués en franchise d’impôt.

Si vous êtes intéressé par l’immobilier, il existe d’autres façons d’investir dans l’immobilier. À l’avenir, nous pourrions acheter un bien immobilier pour le louer. Mais nous n’avons pas encore pris de décision. Les fonds immobiliers sont également intéressants, mais j’aimerais qu’il y ait plus d’ETF sur ce marché.

Et vous ? Que pensez-vous de ces fonds directs ou indirects ?

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Photo of Baptiste Wicht

Baptiste Wicht est l'auteur du blog thepoorswiss.com. En 2017, il s'est rendu compte qu'il était en train de tomber dans le piège de l'inflation de son mode de vie. Il a décidé de diminuer ses dépenses et d'augmenter ses revenus. Ce blog parle de son histoire et de ses trouvailles. En 2019, il épargne plus de 50% de ses revenus. Son but est de devenir financièrement indépendant. Vous pouvez envoyer un message à Monsieur The Poor Swiss.

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2 thoughts on “Pouvez-vous économiser des impôts avec les fonds immobiliers directs ?”

  1. Bonsoir Baptiste,

    Merci beaucoup pour cet article, très détaillé et intéressant.
    J’investis dans des fonds immobiliers uniquement par mon compte Finpension 3A (stratégie Suisse 80).
    Ce sont 4 fonds immobiliers indirects qui représentent 9% de mon portefeuille :
    Swisscanto (CH) Index Real Estate Fund Switzerland indirect NT CHF
    Swisscanto (CH) IPF I Index Real Estate Fund North America indirect NT CHF
    Swisscanto (CH) Index Real Estate Fund Asia indirect NT CHF
    Swisscanto (CH) Index Real Estate Fund Europe (ex CH) indirect NT CHF
    Mais je pense que l’on ne peut pas choisir ces fonds, Finpension les choisit pour nous selon la stratégie. Est-ce juste ?

    Bien cordialement
    Ivan

    1. Bonjour Ivan,

      Avec Finpension, on peut faire une stratégie personnalisée et utiliser les fonds qu’on veut. Vous devriez donc normalement augmenter la proportion à plus de 9%.
      À noter que les fonds sont tous indirects, ce qui est logique comme on ne paie pas d’impôts sur la fortune ni sur les dividendes dans le 3a.

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