Vendre une maison en Suisse : le guide complet

Estimer combien tu veux

Même si cela peut encore changer plus tard, je pense qu’il est important d’estimer combien tu veux pour la maison. Tu devrais essayer d’obtenir une estimation approximative basée sur ta connaissance du marché immobilier dans ta région pour ton type de maison.

Il est important de savoir combien tu veux et le minimum pour lequel tu es prêt à vendre la maison. Cela t’aidera pour les prochaines étapes.

Planifier les travaux nécessaires avant la vente

Parfois, il est nécessaire de faire quelques travaux avant de vendre une maison.

D’abord, tu veux t’assurer que la maison ait belle allure quand les gens la visitent. Donc, s’il y a des choses que tu avais l’intention de réparer depuis un moment, tu devrais les réparer avant les photos et les visites.

Deuxièmement, certaines choses peuvent améliorer la valeur de la maison et la rendre plus désirable. Bien sûr, tu dois trouver un équilibre entre combien tu veux dépenser et combien cela augmentera la valeur (ou la désirabilité).

Par exemple, dans notre maison, nous avons décidé de refaire la douche et d’installer une douche tropicale. Ce n’était pas une dépense importante, mais cela avait bien meilleure allure. L’ancienne douche avait vraiment besoin d’un rafraîchissement.

Décider qui va vendre la maison

Tu devras aussi décider si tu vas vendre la maison toi-même ou par l’intermédiaire d’une agence immobilière.

En Suisse, la plupart des gens vendent par l’intermédiaire d’une agence immobilière. L’avantage est qu’ils savent ce qu’ils font, et cela te fera économiser beaucoup de temps. Ils ont aussi un réseau qui peut être utilisé pour parfois accélérer la vente. Utiliser une agence immobilière peut faire économiser beaucoup de temps.

D’autre part, leurs services ne sont évidemment pas gratuits. Dans certains cas, tu paieras des frais en pourcentage basés sur la valeur de la maison. Dans certains cas, tu paieras des frais fixes, indépendamment de la valeur de la maison.

Dans notre cas, nous avons vendu notre maison avec Neho. Et nous sommes assez satisfaits du processus. Les frais étaient équitables selon nous, et leurs réponses étaient toujours rapides. Si tu les utilises, tu peux nous recommander.

Il est important de noter que la plupart des agences à frais fixes te factureront des frais initiaux, que tu vendes la maison ou non. Dautre part, les agences à commission ne te facturent généralement quune fois quelles ont réussi à vendre la maison.

En tout cas, tu ne devrais pas sous-estimer la quantité de travail nécessaire pour vendre une maison toi-même. Tu devras prendre toutes les photos (et possiblement une vidéo) toi-même, tu devras tout télécharger sur plusieurs sites web, et tu devras suivre les appels et messages. Ensuite, tu devras organiser les visites.

Une autre chose que peu de gens considèrent, c’est que si tu vends une maison toi-même et surtout si tu fais les visites toi-même, tu peux être trop émotionnel, alors qu’un agent immobilier est détaché. Cela peut être un avantage.

Contacter ta banque actuelle

Dans la plupart des cas, tu auras une hypothèque en cours pour ta maison actuelle. Dans ce cas, tu devras savoir ce que tu vas faire avec ton hypothèque actuelle. Il y a plusieurs façons de gérer cela.

La première option est d’annuler ton hypothèque actuelle. Mais si tu es loin de la date d’échéance de ton hypothèque, tu pourrais devoir payer un montant significatif en intérêts. En général, les banques s’attendent à ce que tu paies les intérêts pour la période restante en entier. Par exemple, s’il te reste 2 ans et que tu paies 1 000 CHF par mois, tu devras payer environ 24 000 CHF en frais de résiliation anticipée. Cet exemple n’est qu’illustratif ; certaines banques ont des règles différentes concernant la résiliation anticipée. Mais fais attention car la résiliation anticipée peut être coûteuse. Tu devras demander les détails à ta banque.

La deuxième option est de transférer ton hypothèque vers ta nouvelle propriété. Si tu restes avec la même banque, cela devrait être possible et c’est souvent la solution la plus simple. Tu devras probablement augmenter le montant de la nouvelle hypothèque, et tu devras passer par un examen financier à nouveau. S’il y a un écart significatif entre l’achat et la vente, tu pourrais devoir passer par une hypothèque de transition, qui est une hypothèque à court terme si tu achètes une nouvelle propriété avant de vendre la précédente.

Enfin, la troisième option est de transférer ton hypothèque actuelle aux acheteurs. Bien sûr, les acheteurs n’ont aucune obligation d’accepter ton hypothèque. Cela peut être bien si tu ne veux pas garder la même hypothèque (ou si tu n’achètes pas une nouvelle maison) et que les conditions de ton hypothèque sont bonnes.

Tu devrais discuter de tes options avec ta banque tôt, car beaucoup de gens sont surpris par les pénalités de résiliation. Tu devrais avoir toutes les cartes en main avant de commencer la vente.

Il est aussi important de considérer les cédules hypothécaires. Si tu emmènes l’hypothèque vers une nouvelle propriété, cela signifie que le nouvel acheteur devra créer de nouvelles cédules hypothécaires à partir de zéro. C’est très rare, mais cela vaut la peine d’être mentionné. Dans la plupart des cas, tu donneras les cédules hypothécaires à l’acheteur.

Évaluer la maison

Une fois que tu as parlé avec ta banque et ton agent immobilier (le cas échéant), il est temps de mettre le prix final sur la maison.

C’est une étape essentielle car les évaluations trop chères et trop bon marché peuvent avoir des conséquences négatives. Une propriété trop chère n’aura aucune visite. Et pour une propriété sous-évaluée, tu peux obtenir quelques offres, mais certaines personnes peuvent aussi être rebutées car il peut sembler que la vente n’est pas raisonnable.

C’est là qu’un agent immobilier est très utile car il a une bonne compréhension des prix. Si tu vends une maison toi-même, obtenir de l’aide d’une société immobilière juste pour le prix peut être intéressant. Sinon, étudier le marché sera nécessaire pour avoir une idée de ce qui se vend et de ce qui ne se vend pas.

Préparer la maison pour les photos

De nos jours, toutes les offres sont en ligne. Et toutes les offres ont besoin de bonnes photos et potentiellement soit d’une vidéo soit d’une visite virtuelle.

Pour cela, tu devras nettoyer à fond la maison et l’extérieur. Je pense que la maison doit être encore mieux pour les photos que pour les visites car tu veux inspirer l’intention d’acheter. Alors que les gens qui visitent ta maison ont déjà l’intention d’acheter.

Tu devrais essayer de faire en sorte que ta maison ait sa meilleure allure, mais tu devrais aussi essayer de la rendre un peu anonyme. Tu devrais éviter les photos de famille et les décorations complexes, par exemple. L’idée est que l’acheteur puisse projeter ce qu’il veut dans la maison. Il n’achète pas ta maison pour y vivre comme ça ; il achète ta maison pour en faire la sienne.

Dans notre cas, nous sommes allés vraiment minimalistes en préparant la maison, et la plupart des petites choses ont été enlevées pour les photos. Il nous a fallu beaucoup de temps pour préparer la maison, mais le résultat était vraiment beau.

Si tu as un agent immobilier, il organisera les photos pour toi et, idéalement, une visite virtuelle. Si tu le fais toi-même, tu devras soit engager un photographe soit prendre les photos toi-même. Si tu veux faire une visite virtuelle toi-même, tu devras engager une société spécialisée. Mais fais attention que si tu as de mauvaises photos d’une bonne maison, il est peu probable que les gens la visitent. Donc, les photos sont essentielles.

Mettre la maison en vente

Une fois que tu as toutes les informations et les photos prêtes, tu dois mettre la maison en vente. Si tu utilises un agent immobilier, tu ne devrais pas avoir grand-chose à faire. Une fois qu’ils ont l’annonce prête, tu auras la chance de la réviser avant qu’elle soit mise en ligne. Ensuite, ils la mettront sur leur portail puis la mettront aussi sur tous les autres portails.

Si tu le fais toi-même, tu devras choisir sur quelles plateformes tu veux mettre ta propriété en vente. Cela pourrait être sur immoscout24 par exemple. Et tu devras t’assurer qu’elles apparaissent sur d’autres portails. Bien sûr, tu devras aussi créer une bonne annonce.

• Tu as besoin d’un bon texte pour t’assurer que le texte représente bien la maison.
• Tu as besoin de bonnes photos (surtout la photo de couverture).
• Tu dois t’assurer que les gens trouvent les bonnes informations.
• Tu dois leur donner un moyen de te joindre pour qu’ils puissent poser plus de questions et idéalement demander une visite.

À ce moment-là, tu seras officiellement en train de vendre une maison. Garde à l’esprit que cette annonce sera probablement vue par les voisins aussi. Donc, c’est probablement de bon ton de leur dire à l’avance si tu as une bonne relation avec eux.

Organiser les visites

Avec un peu de chance, tu auras alors quelques visites.

Si tu le fais toi-même, tu devras être là en personne pour parcourir la maison avec le visiteur et essayer de la vendre. Tu devras aussi répondre à toutes leurs questions. Quand tu vends, tu dois faire attention à tes émotions ; elles sont souvent gênantes.

Si tu as un agent, il fera probablement les visites lui-même (bien que tu puisses demander à être présent). Dans notre cas, nous avons choisi de ne pas être présents pour éviter tout problème.

Dans tous les cas, tu dois t’assurer que la maison soit prête à être visitée. Elle doit être propre et rangée. Tu vas avoir du mal à vendre une maison sale pour un bon prix. Une des propriétés que nous avons visitées il y a quelque temps était sale, et il y avait des mouches mortes sur un rebord de fenêtre. Des années après, c’est la principale chose dont nous nous souvenons de cette maison.

Fais attention que tu dois divulguer tous les défauts cachés dont tu es au courant. Si tu vends une maison avec des défauts cachés que tu connais, tu en seras responsable. Donc, sois honnête et n’essaie pas de cacher quoi que ce soit. Un défaut caché est quelque chose de sérieux, pas une usure normale. Un exemple serait une infiltration d’eau que tu caches derrière une étagère pendant les visites.

Négocier les offres

Si tu as la chance d’avoir plusieurs offres, tu peux peut-être négocier et essayer d’obtenir un prix plus élevé.

Nous n’avons pas beaucoup d’expérience sur ce front car nous n’avons eu qu’une seule bonne offre. Mais quand nous avons acheté notre première maison, il y avait plusieurs offres, et ils ont fait un deuxième tour en demandant aux gens s’ils voulaient augmenter leurs offres. Dans notre cas, nous l’avons légèrement augmentée, et nous avons eu la maison.

Tu pourrais, en théorie, aussi essayer de négocier même si tu as une seule offre. Mais s’ils offrent le prix de vente et qu’il n’y a qu’une seule offre, tu n’as pas beaucoup de terrain pour négocier.

Accepter une offre

Après un possible tour de négociation, tu devras accepter une offre. Une fois fait, l’agent immobilier devra vérifier tous les documents et valider le financement des acheteurs.

Une fois cette étape terminée, un notaire devra être choisi. En Suisse, les acheteurs ont généralement le choix du notaire. Dans certains cas, s’ils n’ont pas de préférence, le vendeur peut en choisir un. Le notaire devra alors être contacté et chargé de rédiger un contrat de vente. Ce contrat sera alors présenté à l’avance aux parties, et chaque partie devra donner des informations et des documents au notaire à l’avance.

Ensuite, chaque partie travaillera ensemble pour obtenir un rendez-vous chez le notaire pour signer le contrat. Cela peut prendre du temps à cause de multiples allers-retours car jusqu’à quatre parties doivent être ensemble.

Réviser le projet notarié

Une fois le notaire nommé, tu recevras un projet notarié. C’est un brouillon du contrat de vente final pour vendre ta propriété.

Même si beaucoup de termes sont assez compliqués, je t’encouragerais à passer en revue ce document en détail. Il est important de comprendre ce contrat car il y a des clauses importantes pour les acheteurs et les vendeurs.

Un autre avantage de le faire à l’avance est que tu pourrais repérer certains problèmes. Tu peux alors en parler au notaire, et le projet peut être mis à jour. Cela fera gagner du temps à la signature si tout est déjà correct.

Réserver la maison (optionnel)

Dans certains cas, il y a beaucoup de temps entre l’offre et le moment du notaire. Dans ce cas, certains agents immobiliers proposent de faire une réservation légale de la propriété. Si tu t’inquiètes que les acheteurs se retirent de l’affaire tard dans le processus, une réservation peut être un bon moyen de te rassurer.

Une réservation légale est un document contraignant avec un paiement d’avance. Les acheteurs peuvent encore se retirer, mais ils auront payé un paiement d’avance, qu’ils perdront. Ce n’est pas une étape obligatoire lors de la vente d’une maison, mais cela peut donner la tranquillité d’esprit aux vendeurs.

Il est important de renforcer que ce document ne forcera pas les acheteurs à acheter la maison. La partie peut encore se retirer, contrairement à un contrat notarié.

Commander un CECB pour la maison (dans certains cantons)

Dans certains cantons, le vendeur doit fournir un document CECB pour la maison. En septembre 2025, c’est le cas pour Vaud, Neuchâtel et Fribourg. Tu devrais vérifier si ton canton rend cela obligatoire.

Un document CECB est essentiellement un certificat d’efficacité énergétique pour ta maison. Cela donnera une note sur plusieurs critères pour ta propriété, comme l’isolation et le chauffage.

Si ce document est obligatoire, il devrait être fait avant la signature notariée. Fais attention que cela peut prendre plusieurs semaines pour finaliser ce document. Donc, il vaut mieux commencer à préparer ce document tôt.

Préparer ton document d’inspection électrique

Après un transfert de propriété, l’acheteur doit fournir un document de contrôle électrique valide (OIBT en français, NIV en allemand). Ce document atteste que l’installation électrique de la maison est conforme aux normes.

Si ce document date de plus de 5 ans, les acheteurs devront en faire réaliser un nouveau dans les 6 mois suivant leur emménagement. En pratique, cela n’est pas toujours appliqué, mais vous pourriez avoir des problèmes avec l’assurance si un incident survient et que l’installation n’a pas été correctement entretenue.

Dans certains cantons (comme Vaud), le vendeur doit s’assurer que l’OIBT est valide avant la vente. Dans certains cantons, comme pour nous à Fribourg, l’acheteur doit s’en occuper.

Signer l’acte notarié

L’étape qui lie tous les éléments est la signature chez le notaire. Chez le notaire, les deux parties devront signer le contrat.

Le contrat de vente d’une maison sera lu intégralement afin que chaque partie soit d’accord. Le contrat est rédigé dans un langage très juridique. Il n’est pas toujours facile à comprendre, alors n’hésitez pas à poser des questions au notaire s’il est nécessaire qu’il vous l’explique en termes simples. Une fois lu, chaque partie le signera (sur chaque page).

Une fois signé, cela lie toutes les parties. Le notaire demandera ensuite au registre foncier d’effectuer les modifications nécessaires, telles que le changement de propriétaire et l’ajout d’éventuelles mentions spéciales.

Il convient de mentionner ce qui se passe si les acheteurs se rétractent après la signature. Si les acheteurs ne versent pas la totalité du montant au moment où la vente prend effet, les vendeurs peuvent :

• Exiger la vente et obtenir des intérêts sur le montant dû.
• Conserver l’acompte (généralement 10 %) et annuler le contrat.

En pratique, il est très rare que cela se produise, car tout est vérifié à l’avance pour s’assurer que tout se passe bien. Mais les vendeurs sont toujours bien protégés au cas où cela arriverait. Il convient également de noter que les acheteurs sont également protégés, car les vendeurs ne sont pas autorisés à vendre la maison à quelqu’un d’autre jusqu’à l’expiration du contrat.

Ainsi, l’acte notarié est vraiment l’étape déterminante lors de la vente d’une maison.

Obtenir l’acompte

Les acheteurs doivent verser le premier acompte (généralement 10 %) avant la signature. Une fois la signature effectuée, le notaire débloquera cet argent.

Le notaire paiera d’abord les honoraires de l’agent immobilier (le cas échéant), puis enverra le reste de l’argent aux vendeurs. Cela signifie que vous recevrez cet argent rapidement après la signature. Vous êtes libre de faire ce que vous voulez de cet argent. Si vous êtes également en train d’acheter une maison, c’est probablement une bonne idée de garder cet argent à disposition pour les dépenses liées au nouveau bien.

Les frais de notaire sont généralement à la charge des acheteurs, mais dans certains cantons, ils sont partagés entre les deux parties.

Vider et nettoyer la maison

Avant de remettre les clés au nouveau propriétaire, vous devrez vider et nettoyer la maison.

Même après le déménagement, il reste souvent des choses parce que vous ne vouliez pas les emmener dans la nouvelle maison. Elles doivent disparaître. Dans certains cas, vous pouvez discuter avec les acheteurs pour leur donner (ou leur vendre) certaines choses. Par exemple, vous pourriez leur donner un canapé géant qui ne rentre pas bien dans le nouveau bien. Tant qu’ils sont d’accord à l’avance, c’est parfait. Mais sinon, la maison doit être vide.

Et la maison doit être nettoyée à fond. Pour cela, vous pouvez soit la nettoyer vous-même, soit faire appel à une équipe de nettoyage professionnelle. C’est vraiment une question d’équilibre entre le temps et l’argent.

Si de nouveaux défauts sont apparus entre les visites et le jour de la vente, il vous appartient de les réparer.

Remettre certaines factures

Attention, vous devrez remettre certaines factures avant de remettre les clés au nouveau propriétaire.

Lorsque vous savez quand le nouveau propriétaire sera dans la maison, vous devez informer votre compagnie d’électricité afin qu’elle effectue le transfert au nouveau propriétaire. De cette façon, ils sauront quand commencer à facturer les nouveaux propriétaires.

Vous devez également faire de même pour la facture d’eau. Dans la plupart des cas, cela est géré par la commune. Vous devez donc informer la commune des nouveaux propriétaires de la maison afin qu’elle leur facture leur consommation d’eau. Dans certains cas, il vous sera demandé de relever vous-même la valeur du compteur le jour du déménagement et de l’envoyer à la commune.

Remettre les clés au nouveau propriétaire

La dernière étape du processus consiste à remettre les clés au nouveau propriétaire. L’idée est de faire le tour de la maison (qui doit avoir été nettoyée et vidée) et de vérifier que tout est en ordre.

Si tout est en ordre, l’ancien propriétaire remettra les clés au nouveau propriétaire, qui pourra alors prendre possession de son nouveau bien. C’est également le bon moment pour poser des questions sur le fonctionnement des choses, comme le chauffage, les appareils de cuisine ou un filtre à eau, par exemple.

En général, l’agent immobilier (le cas échéant) sera présent pour cette occasion, mais ce n’est pas obligatoire.

C’est une étape essentielle, car c’est vraiment la dernière fois que vous serez dans votre maison. Une fois que vous aurez remis les clés et que vous serez parti, cette maison ne vous appartiendra plus.

Obtenir le reste de l’argent

Peu de temps après la date finale de la vente, le notaire devrait débloquer le reste de l’argent. Cependant, vous ne serez que troisième dans l’ordre de paiement.

Le notaire remboursera d’abord votre banque pour le reste de l’hypothèque.

Ensuite, il constituera une provision pour l’impôt sur les gains immobiliers. En effet, si vous avez vendu la maison à un prix plus élevé que celui auquel vous l’avez achetée, vous devrez payer un impôt sur ces gains immobiliers. Attention, cet impôt peut être très élevé si vous n’avez pas gardé votre maison longtemps. Chaque canton a un taux différent, et l’impôt est généralement plus élevé pour les gains à court terme que pour les gains à long terme.

Dans certains cas, vous pouvez différer ces gains immobiliers. Si vous avez vendu votre résidence principale et que vous avez acheté une autre maison pour votre résidence principale, vous pouvez différer ces gains immobiliers jusqu’à ce que vous vendiez le nouveau bien. Dans ce cas, vous devez demander au notaire de ne pas constituer la provision, car cela ne ferait que retarder l’argent que vous recevriez. Certaines conditions peuvent s’appliquer, vous devez donc vous assurer de vérifier auprès de votre service des impôts local pour en être sûr.

Enfin, le reste de l’argent vous sera envoyé. À ce stade, vous devriez être au point avec l’ensemble du processus de vente d’une maison ; vous pouvez profiter de l’argent restant de la vente.

Gérer les factures tardives

Il y a un dernier point qui mérite d’être mentionné : les factures tardives.

Selon le moment où vous vendez une maison, vous pouvez recevoir des factures sur différentes années. C’est notre cas, car nous avons vendu en décembre. À la date de la remise des clés, la maison ne vous appartient plus. Cependant, le registre foncier ne sera pas mis à jour avant plusieurs mois (dans le canton de Fribourg, c’est environ 4 mois). Ainsi, même si vous n’êtes plus propriétaire de la maison à ce moment-là, vous serez toujours le propriétaire sur le registre foncier pendant un certain temps.

Vous pouvez donc recevoir des factures l’année suivante qui ne vous sont pas destinées. Par conséquent, vous devez les transférer aux nouveaux propriétaires. C’est un point que le notaire devrait mentionner lors de la signature.