Louer en Suisse – Tout ce qu’il faut savoir

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Louer en Suisse - Tout ce qu'il faut savoir

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En Suisse, la plupart des gens louent leur appartement ou maison. La raison principale est que l’immobilier est très cher. Mais louer n’est pas non plus très simple. Si vous voulez louer en Suisse, il y a beaucoup de choses qu’il vous faut savoir. Vous serez mieux préparé et protégé si vous apprenez plus sur le sujet.

Par exemple, est-ce que vous saviez que les loyers sont indexés sur un taux de référence. Si le taux monte, votre loyer va aussi monter. Mais si le prix descend, vous avez le droit à une réduction. Mais cette réduction n’est pas automatique.

Il y a d’autres subtilités qui sont importantes quand vous louer en Suisse. Par exemple, il y a beaucoup de choses à savoir pour rendre votre appartement après le bail. Je vais essayer de couvrir tous ces éléments en détail dans cet article.

Comment trouver un bien à louer?

Trouver un appartement à louer en Suisse est relativement simple. Si vous êtes très regardant, cela peut prendre du temps. Mais sinon, il y a beaucoup de biens disponible. Certaines villes sont plus difficiles bien sûr. Mais dans l’ensemble, la plupart des gens n’ont pas de problèmes à trouver un appartement.

Par contre, trouver une maison à louer est beaucoup plus difficile. Il y a beaucoup moins de maisons disponibles sur le marché. La plupart des gens ne quittent pas leur maison une fois qu’ils la louent. Et elles partent très vite une fois sur le marché. Il vous faudra donc plus de temps pour trouver une maison que pour trouver un appartement. Par contre, les règles sont les mêmes pour les deux. Cet article va donc s’appliquer aux deux.

Pour la plupart des gens, utiliser une plateforme en ligne sera suffisant pour trouver ce qu’ils cherchent.

Il y a trois plateformes principales pour trouver des biens à louer:

Celui que vous choisissez n’est pas très important. Ils vont tous chercher les annonces sur les autres plateformes. Ils ont donc les mêmes offres.

Je ne vais pas aller en détail sur comment choisir un bien. Le choix d’un bien est quelque chose de personnel. Il vous faut trouver un bien qui vous plaît et qui est adéquat pour votre budget.

Comment poser sa candidature pour un bien?

Maintenant que vous avez trouvé un bien que vous voulez louer, il vous faut le visiter. Posez toutes les questions que vous avez aux locataires actuels. La plupart des temps, la visite sera faite par les locataires, pas par les propriétaires. Vérifiez bien tous les détails. Demandez également combien ils paient, juste pour être sûr que le loyer ne va pas augmenter sans raison.

Une fois que vous l’avez visité, si vous aimez l’appartement, il vous faut donner votre dossier. Dans la plupart des cas, vous pouvez donner votre dossier directement aux locataires. Certaines fois, il vous faudra envoyer le dossier à la régie en charge.

Dans certains cas, il vous faudra remplir un formulaire pour pouvoir louer un bien. Et il vous faudra même payer pour déposer le dossier. C’est le cas dans des villes comme Genève. Mais ça n’est pas le cas à Fribourg.

Comme les biens sont généralement donnés à la première personne qui donne son dossier, vous devriez être rapide pour donner votre dossier une fois que vous êtes sûr. Si vous êtes dans un marché avec beaucoup de compétitions, il faut être prêt à voir sa candidature refusée quelques fois avant d’obtenir l’appartement.

Les documents que vous allez devoir mettre dans votre dossier dépend de la régie ou du propriétaire. Mais généralement, vous devrez produire les documents suivants:

  • Vos trois derniers certificats de salaire.
  • Un document prouvant que vous êtes employé.
  • Un copie de votre passeport ou carte d’identité
  • Une attestation de l’office des poursuites
  • Un attestation de casier judiciaire vierge (optionnel)
  • Informations sur votre âge, enfants et animaux (optionnel)

Dans certains cas, il faudra même écrire une lettre de motivation. Ça n’arrive pas souvent, mais dans certains marchés restreints, c’est nécessaire.

Une fois que vous avez donné tous ces documents (votre dossier), il vous faudra attendre d’avoir des nouvelles. Si vous ne l’avez pas, il vous faudra recommencer. Si vous l’avez obtenu, il est temps de passer à l’étape suivante.

Signer le bail

Si votre dossier a été accepté, vous allez devoir signer le bail. Une fois que c’est signé, le contrat de location sera officiel et final. Avant ça, il n’y a rien d’officiels et toutes les parties peuvent changer d’avis. Le bail est ce qui régit le fait de louer un bien.

Il vous faut faire attention à bien lire le contrat de bail en entier. Il peut y avoir des choses bizarres. Bien entendu, il vous faut faire attention au prix du loyer. Il doit être le même que celui dont vous avez parlé avant.

Il vous faut aussi regarder la période de renouvellement du bail. Généralement, le bail va de 12 mois en 12 mois. Ça vaut aussi la peine de regarder quand est-ce que vous pouvez parler de l’appartement.

Si vous avez le prix du précédent locataire, il vous faut aussi comparer ce prix avec celui du bail. Les propriétaires n’ont pas le droit d’augmenter le loyer sans raison. Il faut faire des améliorations du bien pour pouvoir justifier une augmentation.

Si vous voyez quelque chose qui n’est pas logique, contactez la régie ou les propriétaires pour plus d’informations. Vous pouvez aussi contacter l’ASLOCA pour plus d’informations sur vos droits. C’est une association de locataires qui peut être très utile.

Une fois que vous avez signé, vous avez 90 jours pour contester certains des points. Mais si vous avez des points à contester, il vaut mieux ne pas signer du tout.

Ne tombez pas dans le piège de Swisscaution

Une des premières choses qu’il vous faudra faire est de préparer un dépôt de loyers. Pour louer un appartement, le dépôt est généralement de trois mois de loyer. Mais cela peut être plus que cela. Dans certains cas, vous n’aurez même pas à faire cela, mais c’est très rare.

Généralement, vous pouvez mettre cet argent sur un compte bloqué. Ce compte sera à votre nom et au nom du propriétaire. Il sera lié au bail. Vous pouvez seulement récupérer cet argent une fois que vous avez quitté l’appartement.

Si vous causez des dommages à l’appartement, les propriétaires peuvent utiliser cet argent pour payer les frais. Mais généralement, vous pourrez récupérer cet argent.

Il y a une autre alternative: Swisscaution. Mais c’est une option stupide. Avec cela, vous n’aurez pas besoin de geler beaucoup d’argent. Par contre, vous allez devoir payer une assurance par an. Et cet argent est entièrement perdu.

Et s’il y a des dommages, vous allez devoir payer tout par vous-mêmes. Donc à la fin, vous payez pour rien.

Je déconseille fortement d’utiliser Swisscaution.

Comment choisir une banque pour le dépôt de garantie?

Dans la plupart des cas, la régie va ouvrir le compte de garantie de loyers. Mais si la régie ne choisit pas pour vous, il vous faudra choisir une banque pour votre dépôt bancaire. La plupart des banques offrent ce genre de compte.

Premièrement, il vous faut choisir un compte gratuit. Certains comptes coutent 20 CHF. Et comme il n’y a presque pas d’intérêt sur ces comptes actuellement, c’est 20 CHF de perdu.

Ensuite, il vous faut quand même regarder les taux d’intérêts. Ces taux sont très bas actuellement, mais certains comptes ont jusqu’à 0.1%. C’est toujours ça de prix, même si c’est ridicule.

Mais un compte gratuit est le plus important vu les taux d’intérêts très bas.

État des lieux d’entrée

La prochaine étape est de visiter l’appartement pour faire l’état des lieux d’entrée. A la fin de la visite, vous allez signer un document attestant de l’état des lieux de l’appartement.

C’est une étape très importante. Si vous voyez quelque chose qui ne va pas, faites les écrire sur le document. Il vous faut prêter attention aux petits détails. Il vous faut également tester tous les équipements dans la maison: les éviers, les lumières et les stores.

La raison pour laquelle il vous faut faire attention pour ce document. Quand vous allez partir de l’appartement, ce document fera foi pour ce que vous avez abimé. Il vous faudra payer pour réparer les problèmes qui ne sont pas causé par l’usure normale.

Soyez sûr de faire une copie du document et de pas le perdre. Il vous le faudra pour l’état des lieux de sortie.

Payer votre loyer

Maintenant, vous pouvez profiter de votre appartement.

N’oubliez  pas bien entendu de payer vos factures de loyer. Et gardez votre appartement en ordre pour éviter de payer des frais.

Réduire votre loyer – Taux de référence

En Suisse, les loyers sont indexés sur un taux de référence. Si le taux de référence augmente, votre loyer va augmenter également. Mais s’il diminue, votre loyer va descendre également. Ce taux est mis à jour tous les trois mois.

Néanmoins, il y a quelque chose de très pervers avec ce système. Les réductions de loyer ne sont pas automatiques. Il vous faudra les demander. Comme la plupart des gens ne connaissent pas ce système, les gens paient trop d’argent. Ce système est complètement stupide. Mais il faut vivre avec.

Si le taux de référence augmente, votre loyer va augmenter également. Et vous pouvez être sûr que votre propriétaire ou votre régie n’oubliera pas.

Seul le loyer lui-même est indexé, les charges ne le sont pas. Vous pouvez donc recevoir une réduction uniquement sur la partie loyer.

Normalement, cette demande de réduction de loyer ne peut pas être refusée. Néanmoins, il y a des exceptions. S’ils peuvent prouver que les couts de maintenance de la propriété ont augmentés, ils peuvent utiliser ça pour contrer la réduction. Et s’il y a eu des améliorations de la qualité de vie, cela pourrait également être utilisé.

Certaines personnes ont peur d’avoir des problèmes avec ce système et du coup ne demandent pas de réduction loyer. Les propriétaires ne peuvent pas vous mettre à porte pour avoir demandé une réduction de loyer. Il n’y a aucune raison de payer plus que nécessaire.

Si vous êtes intéssés, il y a d’autres façons d’économiser de l’argent chaque mois.

Demander une réduction de loyer

Si le taux de référence descend, il vous faut demander une réduction de loyer. C’est un de vos droits.

Vous pouvez même demander une réduction de loyer des années après la descente du taux.

Beaucoup de gens ont le droit à une réduction mais ne font rien pour cela.

L’ASLOCA a un excellent calculateur pour le taux de référence. Ce calculateur va vous dire à combien de réduction vous avez le droit. Et vous allez pouvoir générer une lettre type également. Vous n’aurez plus qu’à la signer et l’envoyer en recommandé.

Par contre, vous pouvez seulement demander une réduction de loyer pour le prochain terme de votre bail. Cela peut prendre plusieurs mois pour obtenir la réduction effective. Il vous faut demander dans les délais.

J’ai déjà fait cela plusieurs fois et j’ai économisé pas mal d’argent avec cette technique. C’est une bonne façon d’économiser de l’argent.

Connaître ses droits

Même si je ne suis pas un fan de la loi pour les locataires, il y a quelques bonnes choses. Les locataires ont des droits. C’est utile de connaître les principaux droits.

Augmentation abusive

Les locataires sont protégés contre les augmentations abusives. Le loyer ne peut pas augmenter sans une bonne raison.

Par exemple, si le propriétaire refait la peinture après 10 ans, il ne peut pas augmenter le loyer. La même chose arrive s’ils refont l’isolation. Il faut augmenter la qualité de vie dans le bien pour pouvoir augmenter le loyer.

L’autre raison est si le cout de la vie augmente. Il est donc raisonnable d’augmenter le loyer avec le prix de la vie. Et la même chose arrive si le taux de référence augmente.

Réduction temporaire de loyer

Une autre chose: les locataires ont le droit à une réduction temporaire de loyer dans certains cas:

  • S’il y a des travaux dans votre appartement.
  • Si vous perdez l’accès à une partie de votre appartement.
    • Si vous perdez l’accès à votre salle de bains
    • Si vous perdez l’accès à votre cuisine

Malheureusement, il n’y pas de règles précises sur combien vous allez recevoir.

Voici quelques exemples que j’ai trouvé:

  • Appartement trop froid: 20%
  • Le lave-vaisselle ne marche pas: 3%
  • Pas d’ascenseur au quatrième étage: 10%
  • Un restaurant bruyant à l’étage du dessous: 20%
  • Construction intrusive dans le batiment: jusqu’à 30%

Il ne faut pas hésiter à demander une telle réduction. Vous pouvez contacter l’ASLOCA si vous avez besoin de plus d’aide.

Rendre son appartement

Dans le futur, vous allez rendre votre appartement. Il y a deux façons de le rendre:

  • Dans les temps, selon le bail
  • Hors des délais

Si vous arrivez à respecter les délais du bail, vous allez pouvoir le rendre très simplement. Si c’est le cas, il vous faut simplement envoyer une lettre de résiliation dans les délais. Et c’est tout pour cette étape.

Le problème, c’est que les baux à loyer en Suisse sont mauvais. Généralement, il est uniquement possible de rendre son appartement à une ou deux dates fixes dans l’année. Et il vous faut envoyer votre lettre au moins trois mois en avance. Les chances de rendre son appartement dans les délais sont donc minces.

Si vous le rendez hors-délai, c’est à vous de trouver un repreneur pour le bail. Vous allez devoir faire le travail du propriétaire et des régies et le faire gratuitement. C’est une honte, mais c’est comme ça.

Il vous faudra donc trouver au moins un locataire solvable. Si vous en trouvez un et qu’il signe le bail, vous êtes libéré de vos obligations. Si un tenant solvable est refusé, vous êtes également libéré de vos obligations.

Si vous ne trouvez pas de nouveau locataire, vous allez devoir continuer à payer votre loyer jusqu’au terme officiel de votre bail. Et il vous faut tout de même résilier dans les délais. Il vous faut faire très attention!

État des lieux de sortie

La dernière étape est de refaire un état des lieux, pour la sortie cette fois. IL vous faudra nettoyer votre appartement à fond. Et ensuite, il sera inspecté. Si quelque chose est cassé, il vous faudra le réparer ou payer pour les réparations. Si le défaut est déjà présent dans l’état des lieux d’entrée, il n’y a pas de soucis.

Si vous savez que vous avez cassé quelque chose, vous devriez le réparer avant, c’est plus simple.

Certaines régies et propriétaires vont essayer de vous faire payer pour des choses en plus. Par exemple, beaucoup vont essayer de vous faire payer la peinture. Mais dans la plupart des cas, ça ne se justifie pas. Ce qui est à l’usure normale doit être réparé par le propriétaire.

Par contre, si vous avez griffé un beau plancher, il est possible d’avoir à le payer. Mais vous pouvez les réparer vous-mêmes également dans bien des cas.

Une fois que tout est réparé, ou si tout est bien, vous allez pouvoir récupérer votre garantie de loyer. Vous avez finalement fini de louer cet appartement.

Conclusion

Comme cet article le montre, louer en Suisse n’est pas facile. Il y a beaucoup de concepts. En sachant certaines choses, il est possible d’éviter beaucoup de situations difficiles.

La pire des choses avec ce système c’est que les gens ne sont pas informés de leur droit. Il y a donc beaucoup de gens qui paient plus cher qu’ils ne devraient. Chaque année, les Suisses paient des millions en trop!

Il ne faut vraiment pas hésiter à demander une réduction de loyer si vous y avez le droit. Et faites attention aux détails de votre bail si vous quittez votre appartement. Et finalement, oubliez Swisscaution.

Maintenant que vous savez louer en Suisse, vous pouvez découvrir le système de retraits Suisse.

Est-ce que vous avez d’autres astuces pour louer en Suisse?

Mr. The Poor Swiss

Monsieur The Poor Swiss est l'auteur du blog thepoorswiss.com. En 2017, il s'est rendu compte qu'il était en train de tomber dans le piège de l'inflation de son mode de vie. Il a décidé de diminuer ses dépenses et d'augmenter ses revenus. Ce blog parle de son histoire et de ses trouvailles. En 2019, il épargne plus de 50% de ses revenus. Son but est de devenir financièrement indépendant. Vous pouvez envoyer un message à Monsieur The Poor Swiss.

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